قسمت اول

نقشه کاداستر و آثارحقوقی آن در نظام حقوق ثبتی ایران

–تعریف کاداستر :

در تبصره 3 ماده 156 قانون ثبت اسناد و املاک نقشه کاداستر به این صورت تعریف شده است:”به مجموعه عملیات فنی،مهندسی،ممیزی،ثبتی و حقوقی در مورد املاکی اطلاق میشود که جریان ثبتی آن خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد به جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک را مشخص نماید و ارتباط جغرافیایی آنها را با یکدیگر نشان دهد و به منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در حل و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجراء گردد”.

بنابراین میتوان گفت کاداستر سیستمی است که در آن اطلاعات فنی و اطلاعات حقوقی ضمن تلفیق با یکدیگر، نگهداری و مدیریت میگردد تا جهت تعیین موقعیت جغرافیایی و هندسی املاک(تثبیت املاک) و عملیات ثبتی نظیر تحدید حدود،تفکیک،تجمیع،افراز و…و نیز رفع اختلافات ملکی در دعوی حقوقی مورد استفاده قرار میگیرد.منظور از اطلاعات فنی همان نقشه رقومی حاوی مختصات گوشه های املاک در یک سیستم جهانی و منظور از اطلاعات حقوقی، مالکیت ، حقوق و محدودیتهای جاری در ملک یاد شده و بطور کلی وضعیت حقوقی و قانونی ملک است.

– هدف طرح کاداستر:

ایجاد نظامی دقیق، ساده، روان و مطمئن و قابل تغییر با زمان حاکم بر امور املاک و مستحدثات کشور در تعیین محدوده های قانونی مالکیت انواع مستحدثات و اراضی متعلق به افراد حقیقی، حقوقی، دولتی، موقوفه و … و بازنگری اطلاعات و نقشه ها (در طول برنامه اجرائی طرح و نیز پس از پیاده سازی در ادارات ثبت) و نهایتاً تغییر سیستم موجود ثبت به ثبت نوین (کاداستر ) است.

–اهداف کیفی کاداستر:

اهداف کیفی کاداستر از اهمیت خاص ساختاری برخوردار است که می توان تعدادی از این اهداف را بشرح زیر خلاصه نمود.

الف-ایجاد گردش کار روان وقابل اطمینان در صدور یا اصلاح اسناد مالکیت بطور دقیق و سریع.

ب-ایجاد اعتماد و اطمینان در معاملات املاک و سرعت در انجام آن .

پ-کاهش فراوان تعرضات ملکی و دعاوی مربوط در دادگاهها وکاهش حجم پرونده های قضائی .

ت-کمک به استقرار سیستم مالیاتی عادلانه وحقیقی و سرعت در امور مربوطه و نیز افزایش در آمدهای مالیاتی وکاهش اثرات روابط شخصی و نظریات فردی، با توجه به پایگاه اطلاعات کاداستر

ث-افزایش کارائی وارتقاء کیفیت عملیات اجرائی طرحهای عمرانی از طریق بهره گیری از مدارک فنی کاداستر نظیر نقشه ها، عکسهای هوائی ، اطلاعات فنی، مختصات نقاط و….

ج-افزایش توانایی و امکانات وصول حقوق حقه دولت در کلیه نقل و انتقالات ملکی با اتکاء به سیستم مطمئن و روان اطلاعات کاداستری .

چ-کمک به افزایش در آمد دولت بصورت غیر مستقیم.

ح-کمک به افزایش سرمایه گذاری روی زمین و اثرات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی آن.

خ-ایجاد درآمد مستمر از طریق تأمین نقشه برای دستگاههای اجرائی، نهادها و مؤسسات دولتی و خصوصی از طریق انعقاد قراردادها و یا فروش مستقیم نقشه و اطلاعات کاداستری.

د-تاثیر کیفی کاداستر بعنوان پیش شرط توسعه و ابزار مورد نیاز خط مشی و سیاست گذاری و اجرای طرحهای توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در ارتباط با زمین.

ذ-ایجاد اشتغال فنی مفید در زمینه های مختلف نقشه برداری، حقوق ثبتی و سایر رشته های تخصصی مرتبط با کاداستر.

ارتقاء سطح دانش فنی به جهت استفاده از تکنولوژی نوین مربوط به کاداستر .

–کاداستر در ایران:

در ایران تهیه نقشه‌های ثبتی بدین صورت می‌باشد:

الف-عملیات صحرایی که توسط گروه نقشه برداری انجام می‌شود.

ب-ملیات کارتوگرافی که در دفاتر انجام می‌شود.

ج-تأیـید نقشه‌های ثبتی بر عهده سازمان ثبت املاک می‌باشد.

د-نقشه‌های ثبتی عموماً در مقیاسهای ۱/۵۰۰ و ۱/۱۰۰۰ ارایه می شود.

نقشه‌های ثبتی را می‌توان از راه‌های مختلف دیگر نیز تهیه نمود، از جمله:

-به‌وسیلۀ عکس‌های هوایی و کارتو گرافی

-توسط اسکنرهای لیزری و نرم‌افزارهای مربوط

-به‌وسیلۀ دوربین‌های عکاسی بسیار قوی و نرم‌افزارهای مربوط

-به‌وسیلۀ عکس‌های ماهواره‌ای و جُـز اینها

که تمامی روشهای فوق برای عملیات با متراژ بالا به صرفه و هزینه‌بر می‌باشند. ساده‌ترین و بهترین و دقیقترین روش برای متراژهای نه‌چندان زیاد استفاده از دوربین‌های «توتال» و «جی‌پی‌اس‌»های دوفرکانسۀ دقیق می‌باشد.

عملیات تهیه نقشه‌های ثبتی (کاداسترال) را می‌توان در مراحل زیر خلاصه نمود:

-تهیه نقشه از تمام و یا قسمتی از شهرها

-تهیه نقشه از روستاها

-تهیه نقشه از زمینها و املاک در شهرها و روستاها

-تهیه نقشه از مزارع و مراتع.

– سازو کار تهیه نقشه کاداستر:

اساس ایجاد هرسیستم کاداستر نقشه مبناء(Base map)میباشد که به یکی از دو روش زمینی یا فتوگرامتری میتواند تهیه شود:

– مراحل روش زمینی

– مراحل روش فتوگرامتری

همچنین بخوانید:

قسمت دوم بررسی موضوع کاداستر و آثارحقوقی آن در نظام حقوق ثبتی ایران