بررسی تائید و تنفیذ(اعلام) فسخ معامله از طرف خریدار( به دلیل کم بودن مساحت مورد معامله)

یکی از دلایلی که باعث سقوط معامله میشود ،اراده ی یک طرفه انحلال قرار داد و تعهد میباشد و نوعی ایقاع است.

فسخ قرار داد از حقوق مالی است.

یکی از راههای فسق قرارداد خیار است.

یکی دیگر از روش های فسخ:

تسلیم اظهارنامه است: اظهار نامه برای دعوای مالی و در دادگاه عمومی –حقوقی در محل اقامت خوانده اقامه میشود.

نکته:اگر در زمان عقد قرارداد خیارها از طرفین گرفته شده باشد امکان فسخ قرارداد توسط اظهارنامه وجود ندارد.

فسخ قرار داد به دو روش صورت میگیرد

الف)توافق طرفین:طرفین قرارداد در سه حالت 1-ضمن عقد قرارداد 2-خارج از قرارداد3-توسط شخص ثالث

میتوانند معامله را فسخ کنند این نوع حق فسخ میتواند به عنوان شرط در عقد قرارداد مطرخ شود.

ب)حکحم مستقیم:برای جلوگیری از ضرری که به یک طرف معامله وارد میشود قانون این حق را به وی میدهد که به طور مستقیم معامله را فسق کند.

آثار فسخ قرارداد:

-منحل شدن قرارداد:آثار فسخ نسبت به آینده است.بنابراین تصرفات قبل از آن صحیح است به همین دلیل مانع از حقوقی که اشخاص ثالث ،قبل لز فسخ قرارداد کسب کرده اند نمیشود

-از بین رفتن اثر عقد:اثر فسخ معامله به منحل شدن قرارداد محدود نمیگردد علاوه بر انحلال قرارداد وضع دو طرف را به حالت قبل از عقد برمیگرداند و از تاثیر عقد در آینده جلوگیری میکند.

فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت:

گاهی اوقات ممکن است که ملکی به شرط داشتن متراژ مشخصی فروخته شود و بعداً مشخص گردد که متراژ ملک چیزی نیست که در قولنامه نوشته شده است. اگر متراژ ملک، کمتر از میزان قید شده در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت اما اگر متراژ آن بیشتر از متراژ نوشته شده در قرارداد باشد، فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.

برای انجام فسخ قرارداد، صاحب حق فسخ (خریدار یا فروشنده) میتواند از طریق ارسال اظهارنامه و یا به هر طریق دیگری، مراتب فسخ را به طرف مقابل اعلام دارد و بعد از آن دادخواست تأیید فسخ قرارداد را تقدیم دادگاه نماید. نکته قابل ذکر این است که هیچ گونه الزامی در جهت تقدیم دادخواست تأیید فسخ وجود ندارد و کسی که قرارداد را فسخ نموده است، میتواند منتظر طرح دعوا از سوی طرف مقابل باشد و ادعای فسخ را به عنوان دفاع در دادگاه مطرح نماید.

در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، خواهان دعوا در صورتی که متراژ ملک کمتر باشد، خریدار است و در صورتی که متراژ ملک بیشتر باشد، خواهان دعوا، فروشنده است. مرجع صالح در دعوای تأیید فسخ قرارداد، به جهت کسری یا مازاد مساحت، بدلیل اینکه مربوط به ملک و مال غیر منقول است، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

پس از صدور رأی مبنی بر تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت و قطعیت آن، رأی صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد. قابل ذکر است که هرگونه مبلغی که بابت قرارداد پرداخت شده است باید بصورت دادخواستی جداگانه مطالبه گردد.

نکات مهم در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری مساحت

در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، فروشنده یا خریدار فقط می توانند قرارداد فی ما بین را فسخ نمایند و حق دریافت هیچگونه ما به التفاوتی را ندارند مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد.

اگر در قرارداد، طرفین توافق کرده باشند که کلیه خیارات ساقط شود، نمی توانند از حق فسخ استفاده نمایند.

اگر بعد از آنکه ملک بصورت رسمی به خریدار منتقل گردید، خریدار متوجه شود که مساحت ملک بیشتر از مساحت سند است، در اینصورت او می تواند مطابق با ماده ١۴٩ قانون ثبت، اقدام به اصلاح سند و اضافه کردن مساحت مازاد نماید.

خیار فسخ به جهت کسری و یا مازاد مساحت، فوری نمی باشد. این موضوع بدین معنی می باشد که خریدار یا فروشنده هر زمانی که متوجه گردیدند ملک دارای کسری یا مازاد مساحت می باشد ملزم نیستند که فوراً اختیار فسخ خود را اعمال نمایند.

اگر ملکی به‌ شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و مساحت آن کمتر باشد، خریدار صرفاً حق فسخ بیع را خواهد داشت و نمی‌تواند قیمت کسری مساحت را مطالبه کند.

در دعاوی ناظر بر اعلام فسخ قراردادها، با توجه به اعلام اراده به موجب تقدیم دادخواست، ارسال اظهارنامه اعلام فسخ، مقدمتاً الزامی نیست.

تا زمانی که مرجع صالح قضائی نسبت به تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد، انشاء رأی ننماید مطالبه خسارت ناشی از فسخ قابلیت استماع ندارد.

با توجه به آثار متفاوت میان دو فرآیند “اعلام فسخ قرارداد” و “تأیید فسخ قرارداد”، اگر دادگاه بدوی، در دعوای تأیید فسخ قرارداد، مبادرت به صدور حکم بر اعلام فسخ قرارداد نماید، رأی صادره به علت صدور رأی خارج از خواسته خواهان در مرحله تجدیدنظر نقض می‌شود.

با عنایت به اینکه فسخ قرارداد جزء حقوق طرفین و مختص به آن هاست داور حق اظهارنظر در خصوص آن را ندارد زیرا در فرض پذیرش فسخ قرارداد، دیگر موجبی برای انجام داوری از ناحیه داور مرضی ‌الطرفین باقی نمی‌ماند.

فسخ یک عمل حقوقی (ایقاع) بوده و مبتنی بر اراده ذی‌نفع حق فسخ است و نه رأی دادگاه. از آنجا که رأی دادگاه در این خصوص ماهیت اعلامی و کشفی دارد و نه تأسیسی، درخواست فسخ قرارداد از دادگاه قابل استماع نیست.

در دعوای تأیید فسخ قرارداد صرف پیش‌بینی داور جهت حل اختلافات ناشی از اجرای قرارداد مانع استماع دعوای فسخ نیست زیرا داوری ناظر بر اختلافات حاصل از اجرای قرارداد است نه اختلافات راجع به اصل قرارداد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر و مشاوره حضوری و آنلاین و ارائه راهکار، وکلای وکیل تیک بهترین انتخاب شما در سریع ترین زمان هستند