وکالت کاری (قسمت اول)

یکی از شایع ترین و کاربردی ترین اسناد حال حاضر که در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود «اسناد وکالت» میباشد.که البته در جای مناسب و به شکل علمی و حقوقی اگر مورد استفاده قرار گیرد بسیار مفید میباشد.از جمله این وکالتها وکالت کاری میباشد که به صورت مختصر فقط برای مراجعه به بعضی از ادارات و انجام امور محدود تنظیم میشود و دیگری وکال کاری جامع که همانطور که از اسمش پیداست وکالتی در انجام امور کاری ولی بسیار وسیع تر میباشد و به وکیل این اختیار را میدهد که در زمینه های مختلفی که موکل مد نظر داشته به انجام امور وکالت اقدام کند.

علاوه بر وکالتهای کاری(وکالت کاری مختصر ، وکالت کاری جامع ) ، دسته ای دیگر از وکالتها وجود دارد که اهمیت بسیار بالاتری نسبت به وکالت های کاری دارندو آن وکالت فروش میباشد که معمولا به دو دسته  :وکالت فروش اموال غیر منقول (ملک) و دیگری وکالت فروش اموال منقول(وسائط نقلیه موتوری ) تقسیم می شوند.وکالتها میتوانند بلاعزل یا قابل عزل باشند.یعنی موکل بتواند هر موقع که اراده کرد وکیل را عزل کند.و یا وکالتها میتوانند حق توکیل به غیر داشته باشند یا خیر.اگر حق توکیل بغیر برای وکیل قید شده باشد او نیز میتواند انجام امور وکالتنامه را به شخص ثالث وکالت دهد به صورت جزیی یا کلی که به آن “تفویض وکالت” میگویند.

اسناد وکالتی از هر نوع که باشد ممکن است در صورت عدم آگاهی حقوقی و ثبتی اشخاص را دچار مشکل نمایند.مشکلاتی که ممکن است حتی به قیمت از دادن تمام اندوخته و اموال موکل یا وکیل منجر شود و جبران آن نیز غیرممکن یا بسیار سخت شود.بطور مثال گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا گاهی اوقات فروشنده عجله دارد و می‌خواهد هرچه زودتر ملک خود را را بفروشد، اما به علت طولانی بودن فرآیند انتقال سند به معامله وکالتی رو می‌آورد.از طرفی معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند. اما هیچ گرانی به دلیل نیست و هیچ ارزانی بی حکمت نمی‌باشد. شاید قیمت این خانه‌ها کمتر باشد، اما خطرات معامله‌شان به مراتب بیشتر است.در معاملات وکالتی فروشنده برای انتقال سند قطعی به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد. اکثر افراد تصور می‌کنندخریدار هر زمان که بخواهد می‌تواند سند را به نام خودش انتقال دهد. اما این برداشتی اشتباه از معنای کلمه‌ بلاعزل است. منظور از این کلمه آن است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصا وکالتش را فسخ کند. اما با این حال باز هم امکان فسخ وکالت بلاعزل وجود دارد.طبق قانون در صورت مرگ یا جنون طرفین، وکالت فسخ می‌شود. چه بلاعزل باشد و چه نباشد. بنابراین به این مورد توجه کنید که اگر خانه‌ای را به صورت وکالتی معامله کردید و قبل از تبدیل سند وکالتی به قطعی فروشنده از دنیا برود وکالت شما هم فسخ می‌شود و عملا دیگر نمی‌توانید خانه‌ای که خریده‌اید و پولش را هم پرداخته‌اید به نام خودتان بزنید.( اگر معامله بر اساس وکالت فروش صورت میگیرد، خریدار حتما هنگام معامله از فروشنده بخواهد یک مبایعه‌نامه نیز تنظیم کند). در این صورت خریدار ،حتی بعد از مرگ فروشنده مدرکی دارد که خانه را از او خریده‌ است. در این حالت هم گرچه باید کمی درگیر کارهای دادگاه شود، اما در نهایت می‌تواند با استناد به همین سند ورثه را مجبور کند سند خانه را به صورت قطعی بنام خریدار کنندیا نهایتا از طریق مرجع قضایی به شکل انتقال اجرایی .

– تعریف وکالت کاری:

مطابق ماده 656 قانون مدنی « وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید.» بنابراین ملاحظه می شود که وکالت نیز مانند بیع، اجاره و غیره یک عقد (قرارداد) است. قراردادهای مختلف آثار مختلفی را به وجود می آورند؛ مثلاً بیع موجب می شود که مالکیت از شخصی (فروشنده) به شخصی دیگر (خریدار) منتقل شود یا اینکه عقد اجاره موجب می شود که مالکیت منافع مال برای مدت معین از شخصی (موجر) به شخص دیگر (مستاجر) منتقل شود. اثر اصلی عقد وکالت همانطور که در تعریف فوق ملاحظه می شود نیابت است. به این صورت که شخصی (موکل) شخص دیگری را (وکیل) نایب خود در انجام کاری قرار می دهد تا از جانب او اقدام کند.

مسلماً مانند هر قرارداد دیگری، وکالت نیز نیازمند اعلام اراده هر دو طرف است و با اراده فقط وکیل یا فقط موکل ایجاد نمی شود(ماده 657 قانون مدنی). البته باید توجه داشت که اصولاً این اعلام اراده نیازی به وسیله خاص ندارد. در واقع بر خلاف تصور عموم مردم وکالت مانند هر عقد دیگری اصولا نیازی به امضاء سند عادی یا رسمی یا حضور شاهد و غیره ندارد.

وکالت به صرف تراضی و توافق وکیل و موکل ایجاد می شود؛ هر چند عملاً برای اینکه بعدها امکان  اثبات وقوع عقد وجود داشته باشد و از اختلافات احتمالی جلوگیری گردد، وکالت به صورتی کتبی منعقد می شود و یک نسخه از آن در اختیار موکل و نسخه دیگر در اختیار وکیل قرار می گیرد. همچنین هر چند سند عادی نیز اصولاً برای انعقاد وکاکت کافی است اما نظر به اینکه بسیاری از مراجع وکالت منعقد شده با سند عادی را نمی پذیرند عملاً تمایل بر انعقاد آن در دفترخانه اسناد رسمی وجود دارد. (ماده 568 قانون مدنی)

در گذشته هر شخصی می توانست برای انجام هر امری که خود از لحاظ حقوقی توانایی انجام آن را دارد به دیگری وکالت دهد(ماده 662 قانون مدنی)؛ با اینحال به موجب قوانینی خاص مانند قانون وکالت و قانون اسقلال کانون وکلای دادگستری، وکالت در دادگستری منوط به داشتن پروانه مخصوص وکالت گردید و برخی احکام اختصاصی برای وکالت ایجاد شد. به این ترتیب در حال حاضر وکالت در غیر دادگستری نیازی به داشتن پروانه مخصوصی ندارد همانطور که گفتیم هر شخص می تواند برای آنچه که خود از لحاظ حقوقی قادر به انجام آن است به دیگری وکالت دهد. این وکالت، در معنای عام به « وکالت کاری» معروف است که در مقابل وکالت دادگستری قرار می گیرد. در معنای خاص وکالت کاری به وکالت در آن دسته امور خارج از دادگستری گفته می شود که وکیل صرفاً اختیار تصرفات اداری در مورد موکل را اخذ نموده و اختیار نقل و انتقال اموال را نداشته باشد. احکام این دو نوع وکالت (کاری و دادگستری) جز در مواردی که در قوانین مربوط به وکالت دادگستری استثنا شده، اصولاً یکسان است.

یافتن حدود اختیارات وکیل کار چندان دشواری نیست. همانطور که قبلاً ذکر شد وکالت یک قرارداد است و اراده مشترک طرفین آن را ایجاد می کند. پس با دقت در وکالتنامه می توانیم دریابیم که اراده مشترک طرفین چه بوده است و موکل در چه اموری وکیل را نایب خود قرار داده است. به این ترتیب وکیل نمی تواند عملی را که از حدود وکالت او خارج است انجام دهد (ماده 663 قانون مدنی) زیرا در امور خارج از حدود وکالت وکیل مانند شخص بیگانه ای است و می دانیم که اصولاً اشخاص نیابتی در امور یکدیگر ندارند. بنابراین نیابت وکیل نیز که به موجب عقد وکالت در حدود اعطا شده به وی ایجاد شده امری استثنایی است و فراتر از حوزه مورد توافق ایشان قابل اعمال نیست. لازم است هنگام انعقاد وکالت آنچه که درنظر داریم در حیطه اختیارات وکیل محسوب شود به صراحت بیان کنیم تا بعدها اختلاف در خصوص اینکه آیا داخل در حدود اختیارات وکیل بوده یا نه ایجاد نشود. مثلاً اگر وراث یک متوفی قصد دارند به یکی از وراث اختیار انجام امور اداری و مالیاتی مربوط به ارث را اعطا کنند اما اعتماد کافی ندارند که در خصوص اینکه به وی اختیار فروش اموال را نیز بدهند لازم است در وکالتنامه صراحتاً قید کنند که وکالت فقط ناظر بر امور اداری مانند اخذ مفاصا حساب مالیاتی ناظر بر کدام اموال است. همچنین بهتر است تاکید کنند که این وکالت شامل فروش و هرگونه انتقال دیگر مال نخواهد بود. به این ترتیب دقت در نحوه حدود اختیارات وکیل و پرهیز از به کار بردن عبارات مبهم اصلی است که باعت روشن شدن آثار وکالتنامه و جلوگیری از بروز اختلافات در عقد وکالت و دیگر قراردادها می گردد.

همچنین بخوانید:

قسمت دوم وکالت کاری

قسمت سوم وکالت کاری

قسمت چهارم وکالت کاری