حق کسب و پیشه و حق سرقفلی و تفاوت آنها (قسمت دوم)

– اسقاط حق کسب و پیشه:

در این  شرایط امکان اسقاط حق کسب و پیشه وجود دارد:

1. تغییر شغل: با تغییر شغل سرقفلی از بین می‌رود. اگر شغل خاصی در سند سرقفلی و اجاره نامه ذکر شده باشد و صاحب سرقفلی بدون اذن مالک برای تغییر شغل اقدام کند حق سرقفلی ازبین میرود و مالک می‌تواند ملک خود را پس بگیرد.
2. انتقال به غیر: اگر بدون اینکه حق انتقال وجود داشته باشد مالک سرقفلی برای انتقال و فروش سرقفلی اقدام کند مالک ملک این امکان را دارد که با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی ملک خود را پس بگیرد و از او بخواهد که آن را تخلیه کند.
3. عدم پرداخت اجاره بها: اگر صاحب سرقفلی در مدت ده روز از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نکند حق سرقفلی اسقاط میشود. تا دو بار با اظهارنامه به مستاجر اخطار داده میشود و اگر برای بار سوم پرداختی صورت نگیرد مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.
4. تعدی و تفریط: تعدی یا تجاور از حدود اذن مالک و انجام یک عمل غیر متعارف و تفریط یا عدم اجرای تعهدات برای حفظ مال موجب اسقاط سرقفلی می‌شود. با وقوع این مساله مالک ملک می‌تواند ملک خود را پس بگیرد و از مستاجر بخواهد که آن را تخلیه کند.

نکته: شرط اسقاط حق کسب و پیشه در ابتدای انعقاد قرارداد معتبر نیست چرا که این حق قبل از ایجاد، قابل اسقاط نبوده و تحقق آن مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست.

ب – تعریف حق سرقفلی:

سرقفلی یک حق معنوی است که به معنی تقدم در اجاره یک ملک و ادامه تجارت در آن است و برای تاجر درنظر گرفته می‌شود. این حق بسیار مهم یک نوع دارایی معنوی محسوب می‌شود.

سرقفلی آن مبلغی است که موجر در زمان انعقاد اجاره از مستاجر دریافت می‌کند و ملک خود را برای مدت مورد توافق و معینی به او واگذار می‌کند.

شرایط مرتبط شرایط با دریافت حق سرقفلی اشاره شده است:

ممکن است مالک به جای اجاره مغازه در کنار مبلغ اجاره بر اساس نرخ روز به شکل توافقی مبلغی را تعیین کند که به صورت جداگانه در ابتدا توسط مستاجر پرداخت شود و این همان حق سرقفلی است.

گاهی برخی از املاک در یک موقعیت تجاری خوب قراردارند که در این شرایط مالک یا موجر می‌تواند یک مبلغ به عنوان سرقفلی به دلیل مزایای ملک خود از مستاجر دریافت کند.

اگر مالک ملک را با پرداخت سرقفلی توسط مستاجر اجاره دهد علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک مورد اجاره را به مستاجر می‌دهد برای او این امتیاز را هم ایجاد می‌کند که با اتمام مدت اجاره بتواند به ماندن در محل اجاره ادامه دهد.

دو نوع سرقفلی وجود دارد:

الف – سرقفلی واقعی: که حاصل حق کسب و پیشه و یا اجاره سابق نیست و مالک بدون اینکه ملک را واگذار کند سرقفلی آن را که همان حق کسب‌و‌کار در ملک است به مدت نامحدود با شرایط خاص و مشخص و با تعیین اجاره‌بها به فرد دیگری واگذار می‌کند. در سرقفلی واقعی مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه را دارد و می‌تواند در آنجا کسب داشته باشد، سرقفلی واقعی در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

این نوع سرقفلی در کنار حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ قرار دارد و در بسیاری از موارد باعث اشتباه بازاریان و مردم و حتی در بعضی مواقع صاحب نظران و حقوقدانان می‌شود. از آنجا که برای مستاجران مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حق کسب وپیشه ایجاد می‌شود. در صورتی که مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره سرقفلی نیز به مالک پرداخت کرده باشد علاوه بر حق کسب پیشه دارای حق سرقفلی نیز هست.

ب – سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه: که در قراردادهای اجاره قدیمی قبل از سال  1376 در نظر گرفته می شده است . این نوع از سرقفلی همان حقوق قانونی مستاجر سابق ملک است که دست به دست در میان افراد واگذار می شود.

– موارد تخلیه مغازه سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه:

با توجه به محدودیت موارد تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مغازه‌های سرقفلی مشمول قانون ۱۳۵۶ در ۷ مورد قابل تخلیه است که در سه مورد مالک می تواند صاحب سرقفلی با پرداخت تمام سرقفلی مغازه را تخلیه کند:

1- تخلیه به جهت تخریب و نوسازی  

صاحب ملک می‌تواند با اخذ جواز از شهرداری یا گواهی مبنی بر ساخت تقاضای تخلیه مغازه سرقفلی را کند. در این صورت دادگاه با بررسی مستندات مالک بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری با ارجاع امر به کارشناس و تعیین ارزش سرقفلی مغازه حکم تخلیه مغاره سرقفلی را مشروط بر پرداخت ارزش ریالی سرقفلی صادر خواهد کرد.

2- تخلیه به جهت نیاز شخصی به کسب و کار :

مالک در صورتی که کسب و کاری نداشته باشد و برای امرار معاش نیاز به استفاده از مغازه خود داشته باشد بعد از اثبات نیاز شخصی در دادگاه می‌تواند با پرداخت کامل سرقفلی مستاجر برابر نظر کارشناس رسمی دادگستری مغازه را تخلیه و در اختیار بگیرد.

در یک مورد هم مالک با پرداخت نصف سر قفلی می تواند صاحب سرقفلی را وادار به تخلیه نماید:

در صورتی که مستاجر حق سرقفلی خود را به غیر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ انتقال دهد مشمول تبصره 1 ماده مذکور خواهد شد.

– موارد تخلیه عین مستاجره بدون پرداخت حق سرقفلی:

در 4 مورد هم مالک می تواند بدون پرداخت سرقفلی صاحب سرقفلی را اجبار به تخلیه نماید:

1. در صورت کاربری مغازه سرقفلی بدون رضایت مالک

نکته: صاحب سرقفلی مغازه صرفاً در دو مورد می‌تواند بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد:

2. در صورتی که هیچ شغلی در اجاره‌نامه قید نشده باشد.
3. در صورتی که حق تغییر شغل و تغییر کاربری محل سرقفلی را داشته باشد.
4. تخلیه به جهت ترتیب تفریط،عدم پرداخت اجاره بها و موارد فسخ اجاره بها

– نحوه ی تعیین ارزش سرقفلی:

بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود:

1. موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
2. شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است
3. طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.

– توقیف مغازه سرقفلی:

صرفاً سرقفلی واقعی قابل توقیف است و سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه قابل توقیف نیست.

– نحوه انتقال سرقفلی:

1. 1. انتقال اختیاری : در این نوع انتقال مالک سر قفلی، سر قفلی را با اختیار و اراده خود به فرد دیگری منتقل می نماید که  انتقال ممکن است ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی صورت بگیرد.
2. انتقال قهری : انتقال قهری سر قفلی زمانی به وجود می آید که مالک سر قفلی فوت می کند و حق سر قفلی به وراث او منتقل می شود.
3. انتقال قضایی : زمانی که حق سر قفلی از طریق حکم قضایی به دیگری منتقل می‌شود .
4. انتقال سر قفلی با سند عادی : اگر سند سر قفلی عادی و مستاجر حق انتقال را داشته باشد، صاحب سر قفلی می‌تواند آن را منتقل کند ولی این انتقال باید با سند رسمی باشد و مالک حق کسب و پیشه نمی‌تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.
5. انتقال سر قفلی با سند رسمی : اگر سند سر قفلی به صوت رسمی باشد و مالک سر قفلی حق انتقال به غیر را داشته باشه باشد می‌تواند با سند رسمی، حق سر قفلی خود را به شخص دیگری منتقل کند.

– تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی :

الف)  حق کسب و پیشه  بر خلاف حق سرقفلی، قبل از عقد اجاره وجود ندارد بلکه با عقد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌شود در نتیجه اسقاط آن بدلیل عدم امكان اسقاط مالم يجب امکان ندارد منتها طرفین می توانند با توافق خود حق سرقفلی را ساقط کنند.

ب) حق کسب و پیشه، مختص مستأجر است و آن را با سند رسمی می‌توان منتقل کرد. اما برای سرقفلی چنین شرطی وجود نداشته و با قرارداد عادی نیز قابل انتقال است.

پ)  سرقفلی متعلق به محل کسب(محل تجاری) است اما حق کسب و پیشه متعلق به کاسب(شغل تجاری) است

ت) حق کسب و پیشه به محلی تعلق می‌گیرد که دارای کاسب است. حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کاسب، ثابت است.

ث) حق سرقفلی مغازه وابسته به عرف محل است و در اختیار موجر است و مستأجر در تعیین آن نقشی ندارد، حق کسب و پیشه بر اساس قوانین، برای حفظ حقوق شخص(حقیقی یا حقوقی) کاسب است و محاکم(مانند قاضی) بر اساس نظر کارشناسی، مبلغ حق کسب و پیشه را تعیین می‌کند.

ج) میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتري هاي محل كسب و رونق كسب و كار بستگي دارد در حالي كه ميزان حق سرقفلي با موقعيت و كيفيت بنا در ارتباط است.

همچنین بخوانید:

قسمت اول حق کسب و پیشه و حق سرقفلی و تفاوت آنها