– توقیف ملک:

یکی از مهم‌ترین و رایج‌ترین مباحثی که در دعواها و درگیری‌های حقوقی وجود دارد، بحث توقیف اموال است. خانه یا ملک می‌تواند به علت عدم پرداخت مهریه یا عدم پرداخت وام بانکی، توقیف شود.

ساده‌ترین تعریف توقیف اموال آن است که شخصی به دیگری بدهکار است و در نتیجه طلبکار اموال وی را توقیف می‌‫کند. توقیف اموال معمولا زمانی موضوعیت پیدا می‫‌کند که اولا شخصی بدهکار باشد، ثانیا شخص بدهکار اموالی داشته باشد و ثالثا شخص طلبکار بتواند این اموال را شناسایی کند(چه راسا چه از طریق دادگستری).

مهم نیست که این دین ناشی از سند رسمی باشد یا سند عادی، نوع سند صرفاً در مکانیزم مطالبه و توقیف مؤثر است. بدهی می‫‌تواند مثلا به واسطه‌ی قرض گرفتن پول یا بابت پرداخت مهریه و یا عدم پرداخت به موقع دیون و یا انجام اعمالی که طلبکار را در مورد رسیدن به طلب خویش دچار شک و تردید و نگرانی کند، ایجاد می‌شود.

– توقیف ملک در ثبت:

یکی از مسائل مهم در دعاوی مالی توقیف اموال خوانده می باشد این کار به این دلیل صورت می‌گیرد که بتوان طلب طلبکاران را از مال بدهکار دریافت کنیم اما توقیف دارای مراحلی میباشد.

توقیف به دو دسته تقسیم می شود:

الف – توقیف تامینی :

قبل از اجرای حکم در مهلت ۱۰ روزه  یا حتی قبل ازتشکیل جلسه دادگاه خواهان یا شاکی دعوا از بیم این موضوع که خوانده یا متهم پرونده اموال خود را به غیر انتقال نداده و یا تلف ننماید.می توان با استفاده از توقیف تامینی اموال خوانده یا متهم را معرفی کرد چنانچه پس از مهلت ۱۰ روزه محکوم علیه بدهی خود را پرداخت ننماید دادگاه اموال توقیف شده حق شاکی و یا خواهان را پرداخت می کند .به این توقیف،  توقیف تامینی یا تامین خواسته  یا تامین احتیاطی  میگویند.

ب – توقیف اجرایی:

توقیف اجرایی چنانچه خواهان یا شاکی دعوای بعد از مهلت ۱۰ روزه اموال خوانده یا متهم را توقیف ننمایند و طرف مقابل نیز ظرف مدت ۱۰ روز نیز به تعهدات خود عمل ننماید خواهان یا شاکی می تواند ظرف مهلت ده روزه بلافاصله اموال محکوم علیه را به میزان  محکومیت وی توقیف نماید که به این توقیف ، توقیف اجرایی گفته میشود.

– توقیف اموال غیرمنقول مانند ملک:

الف – توقیف اموال غیرمنقول ثبت ‌شده:

براساس ماده ۹۹ قانون اجرای احکام مدنی، هرگاه مال غیرمنقول توقیف شود، باید به اداره‌ ثبت محلی که مال غیرمنقول در آنجا واقع است، اطلاع داده شود. بر طبق ماده ۱۰۰ همین قانون، اداره ثبت، در صورتی‌ که آن مال، به نام محکوم‌علیه(بدهکار) به ثبت رسیده باشد، بازداشت آن مال را در «دفتر املاک» درج می‌کند و به مسئولان اجرای حکم نیز اطلاع می‌دهد که آن مال، به نام محکوم‌علیه، ثبت شده است. چنانچه آن مال در جریان ثبت شدن به نام محکوم‌‌علیه باشد، اداره ثبت، بازداشت آن مال را در «دفتر املاک بازداشتی» درج می‌کند و به مسئولان اجرای حکم نیز اطلاع می‌دهد. اما اگر مال غیرمنقول، به نام شخص دیگری به غیر از محکوم‌علیه به ثبت رسیده باشد، اداره ثبت، فوراً مسئولان اجرای حکم را در جریان می‌گذارد تا به حق و حقوق صاحبان آن مال، لطمه‌ای وارد نشود.

ب- توقیف اموال غیرمنقول ثبت ‌نشده یا فاقد سابقه ثبت:

در بعضی از مناطق کشور، ممکن است اشخاص، به ثبت اموال غیرمنقول خود اقدام نکرده باشند. به همین دلیل، کاملا طبیعی است که این مال غیرمنقول، هیچ گونه سابقه ثبتی نداشته باشد. بر اساس ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف چنین اموالی (اموال غیرمنقول فاقد سابقه ثبت) زمانی مجاز است که محکوم‌علیه، در آن، «تصرفِ مالکانه» داشته یا این‌ که به موجب حکم نهایی، مالک آن مال شناخته شده باشد. البته اگر به  موجب حکمی، محکو‌م‌علیه مالک آن مال شناخته شده اما آن حکم، هنوز نهایی نشده باشد، می‌توان آن مال را به عنوان اموال متعلق به محکوم‌علیه توقیف کرد، اما تا زمانی‌ که حکم مذکور (که محکوم‌علیه را مالک شناخته است) نهایی نشود، مال غیرمنقول، فقط در توقیف می‌ماند و محکوم‌له(طلبکار) نمی‌تواند درخواست کند که از این مال به او منتقل شود.

– مراجع رسیدگی به توقیف اموال:

برای توقیف اموال دو مرجع وجود دارد:

الف- دادگستری که مرجع عام رسیدگی است.

ب – اداره اجرای ثبت اسناد و املاک.

در هر دو مورد پس از انجام تشریفات و پیش‌زمینه‌های مربوط (مثلا برای مطالبه‌ی چک باید ابتدا گواهی عدم پرداخت از بانک گرفت یا برای اجرای مهریه باید به دفتر ثبت ازدواجی که عقد ازدواج در آنجا ثبت شده، مراجعه کرد)، به بدهکار اخطار کتبی داده می‌شود که ظرف ۱۰ روز بدهی را بپردازد و اگر نپرداخت به طلبکار اطلاع داده می‌شود، ظرف 3 روز اموالی از بدهکار معرفی کند که توقیف شود و متعاقبا بدهی از آن بازداشت شود.

از میان اموال بدهکار حقوق دریافتی وی نیز قابل توقیف است و در صورتی که بدهکار متأهل و دارای افراد واجب‌النفقه باشد به میزان یک چهارم و در غیراین‌صورت به میزان یک سوم از آن قابل توقیف است. البته همه‌ی اموال بدهکار قابل توقیف نیست .

– اموال قابل توقیف:

تعریف مال :چیزی است که در بازار ارزش اقتصادی دارد و به دو گروه منقول (مثل خودرو) و غیرمنقول (مثل ملک) تقسیم می‫‌شود. طبق قانون هر مالی قابل توقیف نیست، توقیف مختص اموالی است که جزء مستثنیات دِین نباشند. مستثنیات دین آن دسته از اموالی است که طبق عرف برای زندگی بدهکار ضروری است.

مستثنیات دین طبق ماده 524 قانون ایین دادرسی مدنی ،ماده 23 قانون نحوه محکومیت های مالی1394،ماده 61 آیین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی شامل موارد زیر است:

• آذوقه موردنیاز بدهکار و افراد تحت تکفلش، برای مدتی که طبق عرف آذوقه ذخیره می‌شود.
• اثاثیه ضروری زندگی بدهکار و افراد تحت تفکل وی
• منزل مسکونی که طبق عرف در حد حالت اعسار بدهکار باشد.
• ابزار کار و وسایل مورد نیاز پیشه‌وران، کشاورزان، کسبه و… که توسط آن برای خود و افراد تحت تکفلشان کسب روزی می‌کنند. مانند کامیون باربری، تاکسی و هر خودرویی که وسیله امرار معاش است.
• ابزار و کتب علمی، جزوات، تحقیقات و… مورد استفاده برای محققان و اشخاص اهل علم
• تلفن شخصی
• مبلغی که در زمان عقد اجاره پرداخت شده است که طبق عرف در حد حالت اعسار بدهکار باشد.

– انواع اموال و املاک قابل توقیف:

الف – توقیف ملک شوهر:

ملک در صورتی که جزو مستثنیات دین نباشد، برای مهریه قابل توقیف است. اگر توقیف ملک، شرایط زندگی را برای مرد سخت نکند، می‌توان آن را برای پرداخت مهریه توقیف کرد. منزلی که در شأن مرد و افراد تحت تکلف وی باشد و مغازه یا ملکی که برای امرارمعاش وی و افراد تحت تکلفش ضروری است، املاک مستثنیات دین محسوب می‌شوند.

اگر ملک ثبت شده باشد، پس از توقیف باید به اداره ثبت محلی که مال در آن واقع است اطلاع داده شود. اگر ملک دارای سابقه ثبتی نباشد، در صورتی توقیف آن مجاز است که مرد در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا توسط کارشناس مالک آن ملک شناخته شود. اگر ملک دارای عوایدی باشد، به طوری که عواید یک سال آن برای پرداخت مهریه کافی باشد، در صورت رضایت زن، خود ملک توقیف نمی‌شود و عواید آن برای پرداخت مهریه توقیف می‌شود.

ب – توقیف ملک قولنامه‌ای:

طبق قانون ثبت اسناد و املاک، تنها در موارد زیر شخص مالک شمرده می‌شود:

– ملک به نام او ثبت شده باشد.

– ملک از طریق مالک رسمی آن به او به ارث رسیده باشد.

– ملک به وی منتقل شده باشد و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد.

بنابراین تنها با معرفی ملک قولنامه‌ای به عنوان اموال، نمی‌توان ادعا کرد که شخص مالک است و با توجه به عدم اثبات مالکیت به دادگاه، امکان توقیف ملک وجود ندارد. اما ممکن است با استفاده از قانون اجرای احکام مدنی توقیف ملک ممکن شود. طبق این قانون اگر شخصی که سند ملک به اسم اوست، به معتبر بودن قولنامه و قطعیت آن اقرار کند و رضایت خود را نسبت به توقیف ملک اعلام کند، ممکن است دادگاه رای به توقیف ملک موردنظر بدهد.

ج – توقیف ملک در شرایط عدم پرداخت وام بانکی:

امروزه تعداد وام‌گیرندگان در حال افزایش است و متاسفانه بسیاری از افراد بدون در نظر گرفتن توانایی خود در بازپرداخت وام، اقدام به گرفتن وام از موسسات و بانک‌ها می‌کنند. در صورت عدم پرداخت بدهی، هم وام‌گیرنده و هم کسی که ضمانت وام را بر عهده گرفته در معرض توقیف اموال قرار می‌گیرند.یعنی در صورت عدم توجه ضامن به اخطاریه‌های بانک، بانک می‌تواند نسبت به توقیف اموال او اقدام کند. اموال منقول و غیرمنقول ضامن شامل این حکم می‌شوند و امکان توقیف آن‌ها وجود دارد. به طور کلی هر کدام از اموال ضامن که شامل مستثنیات دین نباشد، قابل توقیف است.ضامن تا زمانی که بدهی گیرنده وام را نپردازد، عملا و قانونا نمی‌تواند برای گرفتن حق خود، سراغ وام‌گیرنده برود. ابتدا باید بدهی وام‌گیرنده را پرداخت کند و بعد از تسویه وام، می‌تواند از وام‌گیرنده شکایت کند و حق خود را دریافت کند.

د – توقیف اموال وام‌گیرنده:

ضامن ضمن پرداخت اقساط، باید گواهی از بانک مبنی بر اینکه اقساط توسط ضامن پرداخت شده، اخذ کند تا بتواند اولا مدرکی برای اثبات پرداخت بدهی داشته باشد، ثانیا بتواند از مشکلات حقوقی که در آینده ممکن است پیش بیاید، جلوگیری کند. برای توقیف اموال وام‎گیرنده، ضامن می‌تواند به دادگاه مراجعه کند. بهتر است در حین دادرسی، ضامن درخواست صدور “تامین خواسته” کند، تا وام‌گیرنده در این فرصت نتواند اموال خود را به دیگران منتقل کند.

نکته: هدف از “تامین خواسته” در امنیت قرار دادن خواسته دعوا است. بر این اساس فرد خواهان این امکان را دارد که از دادگاه قرار تامین و اجرای آن را بگیرد تا خواسته دعوا(مال موردنظر) مورد بازداشت قرار گیرد و موجب تامین امنیت آن شود. در این صورت موضوع دعوا از انتقال و اختفا یا نقصان و عیب مصون مانده و حفظ می‌شود.

هـ – توقیف اموال در رهن بانک:

اموال در رهن بانک نسبت به مقدار بدهی بررسی می‌شوند و اگر جزو مستثنیات دین واقع نشود، آن اموال نیز قابل توقیف هستند و وکیل مدافع طلبکار می‌تواند درخواست توقیف اموال در رهن بانک را نیز از دادگاه بخواهد و اموال را مورد مزایده قرار دهد.