قسمت اول

سند مالکیت معارض :

سندی که ثبت آن مؤخر بر سند دیگری است سند مالکیت معارض نامیده می‌شود.یکی از اشتباهاتی که در حوزه ثبت اسناد رخ می دهد، صدور سند مالکیت معارض می باشد. منظور از اسناد مالکیت معارض این است که برای یک ملک دو سند به نام دو شخص صادر شده باشد به این صورت که ابتدا یک سند به نام شخصی برای یک ملک صادر شود و بعد از آن برای همان ملک، سند دیگری به نام شخص دیگر صادر شود.در این حالت به سند دومی سند مالکیت معارض می گویند و دارنده آن باید دعوای ابطال سند مالکیت معارض را در دادگاه مطرح نماید.

انواع تعارض در سند مالکیت:

تعارض دو سند در اصل ملک: این تعارض زمانی پیش می آید که نسبت به ملکی تماما و یا نسبت به بخشی از آن، دو سند مالکیت به دو تاریخ که یکی زودتر از دیگری است صادر شده باشد.تعارض دو سند در حدود یک ملک: منظور از تعارض در حدود ملک، تعارض در مختصات ملک می باشد.

تعارض دو سند در حقوق ارتفاقی یک ملک: برای مثال در صورتیکه در سند مالکیت ملکی حقی از ملک مجاور برای آن قائل شده باشند مثل حق عبور با حق مجرا و غیره ولی مالک و دارنده ی سند مالکیت ملک مجاور این حق را برای ملک مذکور قایل نباشد در این صورت تعارض حقوق رخ داده است است.

نکته: در تعارض میان دو سند مالکیت، اصل بر اینست که سندی که ابتدا صادر شده معتبر و سند دومی، معارض و نامعتبر می باشد. اما دارنده سند مالکیت می تواند دعوای ابطال سند اولیه را مطرح کند.

در اینصورت چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که به او ابلاغ شده است؛ در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را از دادگاه صالح در این مدت تقدیم نکند، اداره ثبت باطل بودن سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد.

اما دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی دادگاه مشخص شود؛ حق هیچ گونه معامله با آن سند را ندارد.در صورتیکه دارنده سند مالکیت مقدم می تواند پیش از تعین تکلیف نهایی در دادگاه نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند، اما دفاتر اسناد رسمی موظفند در متن سند عنوان کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده و تا زمان تعیین شدن تکلیف نهایی به خریدار سند مالکیت جدید داده نمی‌شود و در مورد انتقالات بعدی هم همین حکم جاری است.

 نحوه برخورد ادارات ثبت در خصوص سند مالکیت معارض:

ادارات در صورتیکه به هر طریقی از صدور اسناد معارض اطلاع پیدا کنند مکلفند وجود سند مالکیت معارض و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه به طور کتبی ابلاغ کنند و گزارش آن را به هیأت نظارت ارسال دارند.

اطلاع یافتن اداره ثبت از وجود سند معارض، ممکن است از طریق دارنده سند معارض یا سند اولیه باشد و یا خود اداره ثبت متوجه صدور سند مالکیت شود.

به هر ترتیب پس از اطلاع، نماینده و نقشه ‏بردار ثبت به محل وقوع ملک فرستاده شده و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاک‏های مجاور؛ نقشه پلاک را ترسیم نموده و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی مشخص و جریان را به اداره کل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت ارسال می نمایند.

رسیدگی به بحث تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت می باشد، به موجب بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً و یا بعضاً چه نسبت به اصل ملک چه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن در صلاحیت هیأت نظارت می باشد. رأی هیأت نظارت نیز قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.

به این صورت که رای هیئت نظارت پس از صدور به اداره ثبت ارسال می شود و واحد ثبتی رونوشت رای را برای اطلاع ذی ‏نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل، الصاق میکنند و در صورتیکه ظرف این مدت به رای هیئت نظارت اعتراض نشد رای را اجرا می‏نماید و در صورت اعتراض در مدت ۲۰ روز گزارش آن را به شورای عالی ثبت ارسال می نمایند.

چنانچه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام می‏نمایند و ثبت محل، موضوع تعارض را به دارنده سند مالکیت ثبت معارض ابلاغ می‏نماید.

چنان‏چه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که به او ابلاغ شده است در مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم ننماید؛ دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوی را از دادگاه صالح دریافت نموده و طی مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم می کند.

در اینصورت اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک ذکر و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام می نماید.

در صورتیکه سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل می‏نماید. ولی چنانچه دارنده سند مالکیت معارض طی مدت ۲ ماه در دادگاه صالح طرح دعوا کرده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید اداره ثبت تا صدور حکم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نخواهد کرد.

همچنین بخوانید:

بررسی وضعیت سند مالکیت معارض در نظام حقوق ثبتی ایران(قسمت دوم)

برای دریافت اطلاعات بیشتر و مشاوره حضوری و آنلاین و ارائه راهکار، وکلای وکیل تیک بهترین انتخاب شما در سریع ترین زمان هستند