استمهال

کلمه استمهال از ریشه مهلت است و به معنای مهلت خواستن، زمان خواستن و زمان طلبیدن می باشد.

تخلیه ملک مسکونی

قرارداد اجاره یکی از روابط حقوقی است که فردی به نام مستاجر، منفعت یک موضوع خاص را از فرد دیگر به نام موجر دریافت و در مقابل، مبلغی را به عنوان اجاره­بها به موجر می‌پردازد. یکی از مشکلاتی که در پایان مورد اجاره پیش می‌آید، عدم تخلیه ملک از طرف مستاجر است.

تخلیه ملک مسکونی در واقع حقی است که برای مالک ملک در نظر گرفته شده است که به موجب آن مالک میتواند به دلیل انقضای مدت اجاره و تخلفات مستاجر، تخلیه ملک مسکونی را بخواهد.

دو شرط مهم در تنظیم قرارداد اجاره باید مورد توجه قرار گیرد:

قرارداد اجاره باید در دو نسخه تنظیم شده باشد. این شرط اساسی به این منظور مقرر شده که طرفین به طور کامل نسبت به تکالیف خود آگاه باشند و امکان جعل یا الحاق قرارداد وجود نداشته باشد.

دو نفر به عنوان شاهد باید وقوع عقد و صحت آن را گواهی کنند و قرارداد را امضا کنند.

در چه موردی می توان حکم تخلیه گرفت؟

زمانی که مدت اجاره تمام شده باشد اما مستاجر، ملک را تخلیه نکند یا بعد از گذشت سه ماه از موعد اجاره، مستاجر مبلغی را به موجر نپردازد. مورد دیگر، زمانی است که مستاجر ملک را برای کار غیر­مشروع استفاده کند یا آن را به شخص دیگری انتقال دهد.

مراحل تخلیه ملک تجاری به تفکیک نوع سند اجاره نامه

 اجاره نامه رسمی : چنانچه اجاره نامه رسمی باشد موجر از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اقدام می­کند، یعنی دفترخانه به مستاجر اخطار می­کند که ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نماید. یا موجر می­تواند از طریق اجرای ثبت ، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را بخواهد.در این مورد اگر بعد از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می­کند.اما موجر می­تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء از دادگاه درخواست تخلیه ملک تجاری را بخواهد.

اجاره نامه عادی یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد: در این صورت موجر برای تخلیه ملک تجاری  و وصول اجاره بهاء می­تواند با ارسال اظهارنامه درخواست وصول اجاره بهاء را بکند یا به دادگاه مراجعه کند.اما در این مورد هر گاه قبل از صدور حکم دادگاه مستاجر اضافه بر اجاره بهاء معوقه را ب نفع موجر در صندوق دادگستری بگذارد حکم به تخلیه داده نمی­شوداما مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم شده و به موجر پرداخت می­کند. و این ارفاق برای هر مستاجر فقط برای یک بار می­باشد.

عُسروحَرَج به چه معنا است

از لحاظ تعریف لغوی عسر مصدر به معنای دشوار شدن است و حرج اسم به معنای تنگی و فشار است و از نظر حقوقی به حکم طبیعت خود به عدالت گرایش دارند و.در صورت اثبات عسر و حرج آن تکلیف از عهده‌ی فرد ساقط شود(یعنی از گردن او برداشته شود). درواقع، این یک حکم شرعی است که براساس آن، لازم نیست یک شخص کاری را انجام دهد که به‌عنوان تکلیف برعهده‌ی او و انجام‌دادنش او را به سختی و تنگنا می‌اندازد. در این صورت، این تکلیف نه به‌طور دائم بلکه برای یک مدت موقت تا زمانی که این شرایط سخت از بین برود، از عهده‌ی او برداشته می‌شود به این نکته باید توجه داشت که انجام برخی از تکالیف و امور سخت نیست بلکه غیرممکن است؛ یعنی به حدی دشوار است که تحت هیچ شرایطی انجام آن ممکن نیست. این وضعیت، ارتباطی به عُسروحرج که در آن انجام یک تکلیف فرد را به سختی می‌اندازد، ندارد.

عسر و حرج مستاجر و تقاضای مهلت

وقتی که کسی ملک دیگری را اجاره می‌کند، طبق قانون باید در موعد مقرر این ملک را تخلیه نماید. بااین‌حال، ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر ، مقرر داشته است که اگر دادگاه تشخیص دهد که تخلیه‌ی ملک توسط مستأجر به‌خاطر عواملی مانند کمبود مسکن می‌تواند سختی‌ها و زیان‌های غیرقابل‌تحملی را به برای او به وجود آورد، می‌تواند مهلتی را تعیین نماید که در آن مهلت مستأجر ملک را تخلیه نماید. البته دادنِ مهلت جدید منوط به آن است که این موضوع برای مالک ملک(اجاره‌دهنده) مشکل به وجود نیاورد.  مستاجر باید عسر و حرج خود را اثبات کند یعنی ثابت کند که برای تخلیه چه سختی ای به او وارد می شود از آن طرف اگر موجر هم مدعی است که اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند او دچار عسر و حرج می شود باید این موضوع را اثبات کند. ملاک تشخیص عسر و حرج مشخص نیست و به نظر خود دادرس بستگی دارد.

در قانون روابط موجر و مستاجر ، برای مستأجر در هنگام تخلیه، مهلتی تحت عنوان «عسر و حرج مستأجر»، از ده روز تا دو ماه در نظر گرفته شده است.در قانون سال 1362 نیز برای مستأجر، «عسر و حرج» در نظر گرفته شده، ولی مدت آن روشن نیست. رویه قضائی ما، معمولا یك نوبت به مدت 5 یا 6 ماه عسر و حرج می دهد.در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مانند قانون مدنی، بحثی از عسر و حرج مستأجر به میان نیامده است. خلأ موجود را ماده (13) آیین نامه پر كرده است:

ماده 13آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر (سال 1376) می گوید: «چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضائی و دوایر اجرائی ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه؛ مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید؛ مراتب درخواست وی توسط مأمور اجرا به مقام قضائی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضائی مربوط می تواند، با استهمال مستأجر برای یك نوبت، به مدت حداكثر یك ماه، موافقت كند».ظاهرا بهتر است در این ماده، ما از واژه های «استمهال» و «عسروحرج»، یك معنا را استنباط نماییم تا از هرگونه تعابیر و تفاسیر متناقض و احیانا تصمیمات متناقض جلوگیری كنیم.

مستاجر تنها در هنگام اجرای دستور تخلیه می تواند درخواست خویش را از طریق مامور اجرای حکم به مقام قضایی تحویل دهد.

مقام صالح برای رسیدگی به دعوی تخلیه ملک مسکونی

1-مراجع قضایی ( شورای حل اختلاف، دادگاه ): برای رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه مسکونی باشد و دارای شرایط شکلی اجاره (دو نسخه بودن و امضای دو شاهد ) به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است اما چنانچه شرایط شکلی اجاره رعایت نشده باشد دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است و مالک باید تقاضای صدور حکم تخلیه را از دادگاه بنماید.

2-دوایر اجرای ثبت : در صورتی که اجاره نامه به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد به موجب ماده ۹ و ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر و ماده ۱۱ آیین نامه سر دفتر وظیفه دارد پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت در ۳ نسخه تهیه و با مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.

مطابق ماده ۱۲ آیین نامه اجرای ثبت ,اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجرائیه از دفترخانه تنظیم کننده سند حداکثر ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور ابلاغ نماید. مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید و موجر موظف است مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن را به دایره اجرا تسلیم نماید.

وکیل تیک بهترین راه برای حل مشکلات حقوقی شماست