بررسی اشتباهات ثبتی درنظام حقوق ثبتی ایران

اشتباه ثبتی:

ماده 6 قانون ثبت اشعار می دارد : برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و  املاک در مقر هر دادگاه استان هیاتی به نام هیأت نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکل می شود. هیأت مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می نماید برای این هیأت یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد.

در این ماده به طور اجمال وظایف و ساختار هیأت  نظارت بیان گردیده است هیأت نظارت به اختلافات و اشتباهات ثبتی رسیدگی می نماید که یک طرف این اختلاف اشخاص و طرف دیگر آن اداره ی ثبت می باشد. اختلافات ممکن است بر سر قبول تقاضای ثبت یا به صورت اعتراض بر نظریه ی رئیس ثبت در مواردی که قانون پیش بینی کرده است و در مورد اشتباهات ثبتی ممکن است اشتباه در مرحله ی قبول تقاضای ثبت یادر اثناء عملیات مقدماتی یا در ثبت ملک و صدور سند مالکیت یا در جریان تفکیک املاک رخ داده باشد در مورد اشکالات مربوط به تنظیم اسناد نیز ممکن است اشکال قبل از تنظیم سند یا بعد از آن باشد.

ترکیب اعضاء هیات نظارت :

1-رئیس ثبت استان یا قائم مقام او

2-دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه

3-یک نفر عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان مرکز استان با انتخاب رییس قوه قضائیه.

ترتیب رسیدگی در هیات نظارت:

هیات نظارت بر رسیدگی به اشتباهات و اختلافات ثبتی که یک مرجع اداری است، با دریافت گزارش ثبت محل و یا شکایت ذی نفع وارد فرایند رسیدگی شکلی به موارد اشتباه و رفع نقص می شود.

– مکان تشکیل جلسات هیات نظارت :

جلسات هیات نظارت، در اداره کل ثبت استان مربوطه تشکیل می گردد. این جلسات حداقل دو بار در هفته تشکیل می شود. جلسه در مرکز استان دایر می شود. تشکیل جلسات در شهرهای دیگر استان مجاز نخواهد بود.

– نفوذ رأی هیات نظارت و اثر آن:

شرح کامل پرونده، نوع اشکالات و اختلافات و نحوه رسیدگی و نیز استدلال و کلیه اقدامات هیات از ابتدای رسیدگی تا مرحله صدور ر‌ای ذکر می گردد. قطعی بودن و یا قابل تجدید نظر و  قابل اعتراض بودننیز عنوان می شود. کسانیکه  می توانند به رای هیات نظارت اعتراض کنند:

1-ذی نفع در موضوع مطرح شده هیات نظارت

2-رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مواردی که آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد.

حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت برابر ماده 25 اصلاحی ثبت:

1-حدود صلاحیت  هیئت نظارت  در اجرای مقررات ماده 11

بروز اختلاف بین اشخاص و اداره ثبت  در اجرای مقررات ماده 11 ، بروز اشتباه در اقدامات ثبتی ، تزاحم در تصرف اشخاص، تعارض در تصرف اشخاص.

٢‏- هرگاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثر واقع شده: آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده، ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح می گردد.

٣‏- هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد: و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد، هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.

۴- اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته، و بعداً اداره ثبت متوجه آن گردد، در هیات نظارت مطرح می شود. و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع ‌اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند، هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید. و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند، به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید، و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.

‏۵ – رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.

۶-‏رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.

٧‏- هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید؛ رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.

٨‏- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است.

‏تبصره ۱- در مواردی که بر حسب تشخیص هیات نظارت مقرر شود که آگهی های نوبتی تجدید گردد، ظرف سی روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود، معترضین حق اعتراض خواهند داشت.

تبصره ۲-در صورتی که اشتباه از طرف درخواست کننده ثبت باشد، هزینه تجدید عملیات مقدماتی ثبت به طریقی که در آیین نامه تعیین خواهد شد، به عهده درخواست کننده خواهد بود.

تبصره ۳ – رسیدگی هیأت نظارت در موارد مذکور در بندهای یک و دو این ماده تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.

تبصره ۴- آراء هیات نظارت فقط در مورد بندهای یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی نفع قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود، ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آراء هیاتهای نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد، طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می شود. در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیات های نظارت لازم الاتباع خواهد بود.

تبصره ۵- در مورد بندهای یک و پنج و هفت رای هیات نظارت برای اطلاع ذی نفع به مدت  بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذاشته می شود. وصول شکایت از ناحیه ذی نفع چنانچه قبل از اجرای رای باشد، اجرای رای را متوقف می نماید و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود، هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید، عملیات اجرایی تعقیب می گردد.

نکته: غیر از موارد مذکور در ماده ٢۵‏ اصلاحی قانون ثبت، یکی از صلاحیت های هیات نظارت به استناد ماده ١٧٢‏آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، به شرح زیر می باشد:

‏پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجرا از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی شود ‏که هرگاه قبل از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجرا را مخالف قانون تشخیص دهند، رای بر تجدید عمل اجرایی داده و رای صادره برابر ماده ١۴٩‏به اشخاص ذی نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیات نظارت است.

نکته: در ماده. ٢٠‏آیین نامه اجرایی قانون اصلاحی مواد ١‏و ٢‏و ٣‏ مقرر گردیده:« در صورتی که معلوم شود در آراء هیاتهای سابق و یا فعلی مطلبی سهواً از قلم افتاده و یا اشتباه رخ داده و یا در مبانی مستند رای اشتباهی پیش آمده باشد، چنانچه رای اجرا نشده باشد هیات پس از بررسی، رای اصلاحی صادر می نمایند. در این صورت دبیر هیات مکلف است مفاد رای اصلاحی را نیز در دفتر آراء ثبت نمو‏ده، شماره و تاریخ آن را در دفتر ثبت آراء در ستون ملاحضات رای قبلی قید نماید و به امضای هیات برساند و به واحد ثبتی ابلاغ کند و در صورتی که رای هیات به مرحله اجرا در آمده باشد، مراتب اشتباه توسط ثبت محل برای طرح در هیات نظارت به ثبت استان گزارش می گردد. هیات نظارت در صورت لزوم با جلب نظر هیات حل اختلاف اتخاذ تصمیم می نماید. در صورت ثبت ملک در دفتر املاک، رئیس ثبت باید مراتب را با اظهار نظر صریح و مستدل برای طرح در هیات نظارت به اداره کل ثبت استان گزارش کند. رفع اشتباه حسب مورد طبق تصمیم هیات حل اختلاف و هیات نظارت به عمل خواهد آمد.

نکته: صلاحیت هیات نظارت طبق ماده ٩‏ آیین نامه اجرایی بند ۴ ماده ١٣٣ در صورتی که معلوم شود در آراء صادرشده هیات ها به علت سهو قلم، مطلبی ساقط شده یا اشتباه رخ داد است یا در مبنای مستند رای اشتباهی پیش آمده باشد، چنانچه رای اجرا نشده باشد، هیات پس از بررسی، رای اصلاحی صادر می نماید، در این صورت دبیر هیات مکلف است مفاد رای اصلاحی را در دفتر آراء ثبت نموده و شماره و تاریخ آن را در ملاحظات رای قبلی قید و به امضای هیات رسانده و به واحد ثبتی ابلاغ نماید. در صورتی که رای اجرا شده باشد، مراتب اشتباه به هیات نظارت ثبت استان گزارش می شود. و آراء هیات نظارت طبق تبصره ماده ٨‏ آیین نامه اجرایی قانون مزبور، قابل شکایت و تجدید نظر در شورای عالی ثبت است.

صلاحیت هیات نظارت محدود به مواردی است که آراء هیاتها اجرا شده باشد و به علت سهو قلم مطالبی ساقط شده یا اشتباه رخ داده است و یا در مبانی مستند رای اشتباه پیش آمده باشد، در این صورت مراتب اشتباه به هیات نظارت گزارش خواهد شد، در غیر این صورت چنانچه رای اجرا نشده باشد، هیات حل اختلاف رای اصلاحی صادر خواهد کرد.

نکته: به طور کلی، رسیدگی های هیات نظارت واجد جنبه ترافعی نبوده و در حد رفع اشتباهات و تشخیص صحت و سقم اقدامات و وجود و تحقق تعارض خلاصه می گردد، به همین جهت می توان تصمیمات هیات نظارت را تصمیمات شبه قضایی تلقی نمود..

در مجموعه بخش نامه های ثبتی بند ٣٨۵‏ آمده است؛ روسای واحدهای ثبتی که به قائم مقامی از طرف هیات نظارت اختیار اظهار نظر و انشای رای نسبت به بعضی از اشتباهات ثبتی طبق فهرست مصوبه هیات ‏نظارت را دارند، باید به مسئولیت خطیری که به عهده آنها محول است توجه داشته و آرا خود را کاملا با موضوع اشتباه و رای هیات نظارت که ضمن این بخش نامه ابلاغ شده تطبیق نمایند و دستور مقتضی صادر نمایند؛ زیرا مسئولیت این موضوع مستقیما و بدون پذیرفته شدن هیچ گونه عذری متوجه آنها خواهد شد.

در مواردی که در تطبیق اشتباه رای هبات نظارت کوجک تربن اختلاف با تردیدی به نظر برسد با مورد اشتباه خارج از موارد مندرج در فهرست مصوبه هیات نظارت باشد، باید کماکان گزار ش امر را برای اظهار نظر به هیات نظارت ثبت منطفه ارسال نمایند.

در مجموعه بخشنامه های ثبنی بند ۹۸۶ ‏مقرر گردیده است اختیارات تفویضی شماره ۱۴۰۰-۱/۴/۱۳۵۳ هیات نظارت منطفه مرکزی که با توجه به ماده ١٠‏ آیین نامه اجرابی رسیدگی به اسناد معارض هیات نظارت قانون ثبت از نظر وحدت رویه در جلسه ناربخ ۲۴/۱۲/١٣٥٣‏ مورد تصوبب  شورای عالی ثبت قرار گرفته برای اجرا بپوست ارسال می گردد، مقتضی است مراتب را به کلیه واحدهای تابعه ابلاغ نمایند.

درصوتی که نیاز به مشاوره تخصصی و رفع مشکل حقوقی دارید می توانید با بهترین وکلای ایران در وکیل تیک بصورت آنلاین یا تلفنی مشاوره بگیرید