توسط 
وکالت کاری (قسمت سوم)
پ ـ اموال درحكم غيرمنقول :اموالي هستند كه قانونگذار بنا به ملاحظاتي احكام راجع به اموال غيرمنقول را در مورد آن مقرر داشته است. ماده ۱۷ قانون مدني با قيد ۲ شرط پاره‌اي اموال منقول ذاتي را به لحاظ اختصاص يافتن به عمل زراعت در حكم غيرمنقول دانسته است دو شرط عبارتست از:
۱ـ ذاتاً منقول باشد،
۲ـ بايد مالك آن را به عمل زراعت يا آبياري اختصاص داده باشد پس اگر تراكتوري، هم براي هموار كردن راه و هم براي شخم زدن به كار رود، نمي‌توان آن را در حكم غيرمنقول دانست.
ت ـ اموال غيرمنقول تبعي :اموالي كه به تابعيت غيرمنقول، غيرمنقول تلقي ميشوند شامل پاره‌اي حقوق و منافع ميباشد. گرچه اين دسته از آنجا كه غالباً جزء منافع محسوب و بدين لحاظ ملموس و قابل رؤيت نيستند نبايستي در تقسيم‌بندي داخل شوند لكن از نظر فايده عملي و به منظور تعيين تكليف دادرس، مقنن صراحتاً آن را ذكر نموده است. از مصاديق اين نوع اموال به سه مورد در ماده ۱۸ قانون مدني اشاره شده است:
۱ـ حق انتفاع از اشيا غيرمنقول مانند حق عمري و سكني
۲ـ حق ارتفاق نسبت به ملك غير مانند حق عبور و حق مجري
۳ـ دعاوي راجع به اموال غيرمنقول از قبيل تقاضاي خلع يد و منبع و بطلان و عدم نفوذ امثال آن
در مورد دعاوي راجع به غيرمنقول كه در ماده ۱۸ قانون مدني به آن اشاره شده است بايد توجه داشت كه تشخيص اينگونه دعاوي در پاره‌اي موارد مواجه با اشكال ميشود لذا دادرس لازم و ضروري است نظر مقنن را استنباط نمايد. مثلاً در ماده ۲۰۵ قانون مدني مال الاجاره عين مستاجره را از حيث صلاحيت حاكم در حكم غيرمنقول دانسته. در موارد اجرت المثل املاك كه دعوي ناشي از حق مالكيت است صراحت ندارد.
ث – اموال منقول غیرمصرفی: همان طور که پیش از این در پاسخ به اموال غیرمنقول چیست گفتیم، اموال منقول یعنی اموالی که قابل جابجایی هستند و برای فروش یا انتقالشان، می‌شود بدون آسیب به خود مال یا مکان مال آنها را از مکانی به مکان دیگر برد. اما بعضی از اموالی که کمی تغییر در جابجایی را متحمل می‌شوند را هم می‌توانیم مال منقول بنامیم.
اگر وارد تعاریف پیچیده حقوقی نشویم، تعریف ساده مال منقول غیرمصرفی این است « مالی که که بدون تغییر محسوس و از دست دادن مشخصات اصلی بتوان بطور مکرر از آنها استفاده نمود.»مثلا پنجره‌هایی که در یک ساختمان داخل دیوار کار شده‌اند را، گاهی می‌شود بعد از تخریب ساختمان دوباره در جای دیگری استفاده کرد. درست است که این پنجره‌ها دیگر نو نیستند و حتی ممکن است کمی تغییر شکل داده باشند، اما هنوز « پنجره» هستند و مشخصات اصلی‌شان تغییری نکرده. بنابراین بعد از تخریب ساختمان، مال منقول غیرمصرفی محسوب می‌شوند.
– تعریف اموال منقول :
واژه « منقول» یعنی انتقال یافته و برداشته شده. معنی حقوقی این عبارت هم خیلی به معنی لغوی آن نزدیک است. در قوانین مدنی، به مواردی « مال منقول» می‌گوییم که بتوان آنها را از جایی با جای دیگر منتقل کرد، البته بدون این که به مال یا محل قرارگیری آن آسیبی برسد. با این تعریف، بیشتر اموال ما منقول هستند. چیزهایی مثل ماشین، لوازم خانگی (مثل ظرف و ظروف، گاز و یخچال و بخاری)، لوازم الکترونیکی (یخچال، ماشین لباسشویی و ماشین ظرفشویی و…). اما هر مال منقول، می‌تواند در یکی از این دو دسته قرار بگیرد: مال منقول ذاتی و مال در حکم منقول.
- مال منقول ذاتی: اموالی که بتوانیم آنها را حس و لمس کنیم و البته قابل جابجایی بدون آسیب هم باشند. چیزهایی مثل میز، کتابخانه، ماشین، لباس و وسایل مختلف خانگی.
- مال در حکم منقول (یا اموالی که تابعیت منقول می‌پذیرند): این نوع اموال، قابل لمس و فیزیکی نیستند و اغلب از جنس حق و حقوق یا منافع مال تعریف می‌شوند. در واقع حقوق و منافعی که متعلق به یک مال منقول باشند. مثال‌های این مورد: حق وثیقه، حق انتفاع از اموال منقول، دعاوی استرداد حق مالکیت، حقوق مولفین و مصنفین، حقوق مخترعان و …
نکته: هر دو این انواع، در دسته اموال منقول و قابل جابجایی قرار می‌گیرند.
– سند وکالت فروش اموال غیرمنقول :
به موجب ماده ۶۵۶ قانون مدنی، عقد وکالت عقدی است که در آن “یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌نماید، که طرفین آن موکل یعنی اذن دهنده و ماکول یعنی ماذون می‌باشد”. در هر معامله‌ای، شما می‌توانید وکالت به وکیلتان بدهید تا به جای شما امور را جلو ببرد.
وقتی یک مال غیرمنقول مثل ملک یا خانه را می‌خرید یا می‌فروشید (معامله‌ای که نیازمند ثبت و تنظیم سند رسمی است) وکالت فروش را می‌توانید به فرد دیگری بسپارید. در این موارد اما باید احتیاط را رعایت کنید و موارد امنیت معامله را همیشه در نظر داشته باشید. مال غیرمنقول، باید به صورت کاملا رسمی و سنددار معامله شود. اگر در اولین فرصت سند ملک انتقال پیدا کند، فرصت کلاهبرداری از بسیاری از مجرمین سلب می‌شود. این سند باید قطعی باشد. اگر خریدار هستید سعی کنید از خرید مال غیرمنقول که سند مجزا و تفکیکی آن (به هر دلیلی) حاضر نیست پرهیز کنید. هرچه بیشتر دقت کنید، در دعاوی احتمالی آینده هم قدرتمندتر ظاهر خواهید شد.
– سند صلح اموال غیرمنقول :
سند صلح اموال غیرمنقول در واقع یک نوع قرارداد است که رسمیت دارد و در دعاوی حقوقی هم شناخته شده است. اگر به دنبال ریشه‌های حقوقی سند صلح یا صلح‌نامه هستید، می‌توانید دو ماده ۷۵۲ و ۷۵۸ قانون مدنی را بررسی کنید که دقیقا به همین موضوع اشاره دارند. سند صلح یا صلح‌نامه، برای اموال غیرمنقول مثل املاک هم به کار میرود.
البته یکی از نکات خیلی ظریف و مهم این مسئله، این است که سندهای صلح تنها برای املاکی که در حال حاضر موجود هستند رسمیت دارد. ملکی که تخریب شده یا به هر دلیلی از بین رفته، دیگر نمیتواند سند صلح داشته باشد. صلح‌نامه نه فقط برای پایان دادن به دعاوی حقوقی، بلکه برای جلوگیری و پیش‌بنی دعاوی آینده هم ایجاد می‌شود. عقد صلح، می‌تواند به صورت عرفی جایگزین عقد بیع (نقل و انتقال یا فروش مال غیرمنقول) هم بشود.
مثلا یک ملک اشتراکی با فرد دیگری خریداری کردهاید و هر کدام از شما، مالک سه دونگ آن محسوب میشوید. هر نوع قرارداد فروش (بیع) یا نقل و انتقال مالکیتی می‌تواند بین شما دو نفر (یا مشتریان و خریداران مال غیرمنقول)، نه با قرارداد که با سند صلح انجام بپذیرد. سند صلح برای پایان دادن به دعواهای مالی هم استفاده می‌شود: مثلا برای پایان دادن به بدهی‌ها و تسویه کامل حساب‌ها.
همچنین بخوانید:
نظرات