حق کسب و پیشه و حق سرقفلی و تفاوت آنها (قسمت اول)

الف – تعریف حق پیشه و کسب:

حق کسب و پیشه مربوط به قوانین سال ۵۶ است در روابط استیجاری طرفین که در سال ۷۶ جایگزین دیگری با ماهیت دیگری پیدا می کند به نام سرقفلی، اما این دو متفاوت از هم هستند، حق کسب و پیشه در نتیجه فعالیت مستاجر به وجود می آید، و محصول عمل مستاجر است.

حق کسب و پیشه حقی است که به واسطه آن که مستاجر ملک تجاری را به شهرت و رونق رسانده است، مستحق مبلغی خواهد بود که از سوی موجر به وی پرداخت خواهد شد.

مالک کسب و پیشه می تواند مستاجر اولیه ملک، شخصی که منافع با حق انتقال به غیر توسط مستاجر اول به او منتقل شده، شخصی که منافع با حکم دادگاه به او منتقل شده، شخصی که بدون اجازه موجر و یا بدون حکم محکمه و دادگاه ملک به او منتقل شده باشد باشد.

از سال ۷۶ و پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر با وجود پیش بینی حق سرقفلی، حق کسب و پیشه نسبت به اجاره های پیشین همچنان پابرجا ست و نمی توان گفت به طور کلی زائل شده است.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ اجاره ها بدون دخالت اراده طرفین خود به خود تمدید می شود و این امر تحمیلی است که بر موجر انجام یافته است، اما با وجود تحمیلی بودن تمدید اجاره بر موجر در صورت تمایل مستاجر در جاهایی قانون گذار استثناهایی را پیش بینی کرده است که موجر پس از پایان مدت اجاره می تواند تخلیه را از دادگاه بخواهد و دادگاه هم با وجود شرایط زیر هم حکم تخلیه می دهد و هم حکم به پرداخت حق کسب و پیشه:

1-زمانی که موجر بخواهد در ملک تجاری ساختمان جدید احداث کند.

2-زمانی که خود موجر قصد دارد برای خودش و احتیاج شخصی خود به فعالیت در مغازه بپردازد.

3 – در زمانی که ملک تجاری شرایط مسکونی بودن را هم دارد و موجر و خانواده اش بخواهند در آنجا سکونت کنند.

– نحوه ایجاد حق کسب و پیشه:

حق کسب و پیشه حق مالی است که به واسطه مالکیت منافع غیرمنقول برای اشخاصی که در اماکن تجاری فعالیت می‌کنند به دلیل فعالیت مثبت و حسن شهرت به موجب قانون ایجاد می‌شود. این حق به تدریج ایجاد می‌شود و حاصل فعالیت تدریجی و دائمی مستاجر است و مستاجر می‌تواند با داشتن حق انتقال به غیر با سند رسمی منافع و حق کسب و پیشه خود را به شخص دیگری منتقل کند.

عوامل موثر در تعیین ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت مطابق ماده 5 آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت ( مصوب 01/04/1348):

– موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه:

الف) شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است

ب ) طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است،

پ ) وضع محل اجاره از نظر نوع بنا،

ت) مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیۀ اشیا مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده است،

ث ) نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر

نکته: امروزه دادگاه برای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت با تجویز ماده ۲۵۷ آیین دادرسی مدنی قرار ارجاع امر به کارشناس دادگستری قیمت‌گذاری و ارزیابی سرقفلی صادر می‌کند.

مواردی که دادگاه حکم به تخلیه می دهد بدون آنکه دستور به پرداخت حق کسب و پیشه بدهد:

• اگر زمانی که مستاجر حق انتقال به دیگری نداشته با این حال با دیگری انتقال بدهد در اینجا نصف حق کسب و پیشه وی ساقط می شود و دادگاه به پرداخت نصف آن حکم می دهد.
• اگر مستاجر در ملک اجاره ای تعدی و تفریط کند.
• اگر مستاجر شغلی را انتخاب کند که بر خلاف شغل مورد انتظار در اجاره نامه یا توافق طرفین باشد.
• در صورتی که اجاره بها پرداخت نشود.

نکته: حق مزبور خود به خود مالیت ندارد و به تنهایی قابل مبادله نیست یعنی مستاجر نمی تواند هم منافع عین مستاجره را برای خود نگه دارد و هم حق کسب و پیشه را بغیر منتقل کند و عوض آن را بگیرد بلکه هر دو را باید با هم منتقل کند یعنی حق کسب و پیشه نسبت به منافع عین مستاجره یک مال تبعی است لذا توقیف تابع بدون توقیف متبوع معنی ندارد. حق کسب و پیشه مال غیر منقول است. ( ترمینولوژی حقوق – محمّدجعفر جعفری لنگرودی)  

در برخی موارد و تحت شرایطی مستاجر می‌تواند که حق کسب و پیشه خود را شخص دیگری منتقل کند. برای این کار حتما باید انتقال را با یک سند رسمی انجام داد. اگر قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد مستاجر برای واگذار کردن سرقفلی به سند رسمی نیازی ندارد و تنها با شهادت دونفر و با یک سند عادی امکان این انتقال وجود دارد. در نتیجه به طور کلی تمام مسائل مربوط به سرقفلی وابسته به زمان انعقاد قرارداد اجاره است و بسته به این زمان متفاوت است.

همچنین بخوانید:

قسمت دوم حق کسب و پیشه و حق سرقفلی و تفاوت آنها