بررسی چگونگی توقیف ملک موجر بابت عدم استرداد ودیعه در نظام حقوقی ایران

وقتی قرارداد اجاره بین دو طرف منعقد می‌شود، با انعقاد قرارداد اجاره، مبلغی از طرف مستاجر به موجر پرداخت می‌شود. مبلغ گرو گذاشته شده رهن یا ودیعه نامیده می‌شود که مستاجر به عنوان قرض‌الحسنه و تضمین اجاره ملک به مالک می‌دهد و با خاتمه رابطه قرارداد اجاره و عدم تمدید این رابطه می بایست تکلیف مبلغی که مستاجر تحت عنوان ودیعه یا قرض الحسنه به موجر داده است ،مشخص شود و این وظیفه برعهده موجر است که بایستی مبلغ مذکور را تسلیم مستاجر نماید و گاه ممکن است تعمدی یا سهوی موجر موجبات عدم بازگرداندن این مبلغ را فراهم نماید ،حال تکلیف مستاجر چیست؟

– انقضای قرارداد اجاره وتکالیف مستاجر و موجر:

پس از انقضای مدت اجاره هم برای مستاجر و هم برای موجر حق و تکلیف به وجود می آید؛

1. تکلیف مستاجر: مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، ظرف مدت یک هفته ، در صورتی که سند اجاره رسمی باشد توسط دوایر اجرای‌ ثبت و در صورتی که سند عادی باشد توسط توسط ضابطین قوه‌قضاییه به دستور مقام قضایی پس از تقدیم تقاضای تخلیه در مرجع قضایی صورت می گیرد.

نکته: براساس ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.

2. تکیف موجر: وفق ماده 4 همان قانون ، در صورتی که‌ موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه ویا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

– حقوق مستاجر:

مستاجر می‌تواند ودیعه یا مبلغ رهن را از موجر یا صاحبخانه مطالبه کند و موجر موظف است با درخواست مستاجر، مبلغ ودیعه را به مستاجر مسترد نماید یا پرداخت کند و برای اینکه دادخواست الزام به پرداخت و استرداد ودیعه وی به طرفیت موجر( خوانده) که بسته به میزان ودیعه به شورای حل اختلاف ( تا سقف 50 میلیون تومان)  یا دادگاه تقدیم می نماید ، پذیرفته شود باید ملک را تخلیه کند و مراتب تخلیه را از طریق شورای حل اختلاف، تأمین دلیل نماید. همچنین مکلف است که کلید ملک را تحویل شورای حل اختلاف محل وقوع ملک داده و مراتب را از طریق اظهارنامه به موجر اطلاع دهد.

ضمناً میتواند ضمن دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه، خسارت تأخیر تأدیه را نیز از زمان مطالبه یا از زمان تقدیم دادخواست تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه، از موجر مطالبه نماید.

مطابق با ماده 108 آیین دادرسی مدنی، مستاجر حق دارد و می تواند قبل از تقدیم دادخواست یا ضمن دادخواست راجع به اصل دعوا یا درجریان دادرسی تا وقتی که حکم قطعی صادر نشده است از دادگاه درخواست تامین خواسته نماید و آن ملک را توقیف نماید به شرط اینکه طبق شرایط مقرر در ماده ، طبق بند ” الف” اجاره نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد و یا به موجب بند ” د ” مستاجر خساراتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد اید نقدا به صندوق دادگستری بپردازد.

و یا اینکه وفق ماده 3 قانون اجرای محکومیت های مالی مصوب 1394، پس از ابلاغ اجراییه به موجر چنانچه موجر ظرف مدت ۳۰ روز دادخواست اعسار را به محکمه تقدیم نکند، دادگاه به درخواست مستاجر ، حکم جلب موجر را صادر می‌کند یا نسبت به توقیف اموال موجر اقدام می‌نماید.

مستاجر علاوه بر اینکه طبق قواعد قانون مدنی، مطابق با ماده 377 قانون مدنی، حق حبس دارد به این معنا که تا زمانی که ودیعه خود را پس نگیرد اجباری به ترک به ملک مورد اجاره ندارد و آرایی که دادگاه ها در این خصوص صادر کردند موید این حق می باشد و رأی شماره ی ۱۱۱۹ مورخ 27/09/1391 شعبه ی ۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران:« اگر مستاجر محل مسکونی به دلیل عدم پرداخت ودیعه از تحویل ملک به موجر خودداری کند، حق حبس خود را اعمال کرده و تکلیفی به پرداخت اجرت المثل مقرر در قرارداد برای هر روز تأخیر در تخلیه، پس از انقضای اجاره ندارد» مؤید این امر می باشد.