بررسی ماده 10 قانون آپارتمان نشینی:

آنچه که همیشه در آپارتمان مشکل ساز می شود ، ساز مخالف یکی یا برخی از ساکنین است. مثلا یکی از مالکین از پرداخت هزینه های مشاع شانه خالی می کند. در این مقاله می خواهیم در رابطه با ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها (مصوب 16 اسفندماه سال 1343 به همراه اصلاحات بعدی) که در میان عموم مردم با عنوان قانون آپارتمان نشینی شناخته می شود به بحث و بررسی بپردازیم.

ابتدا باید مشخص کنیم این ماده از قانون به چه موضوع و مسئله ای اشاره دارد ؛ در این رابطه باید اینگونه بگوییم که قانونگذار در ذیل این ماده می خواهد مسئله ی مالکیت هر یک از مالکین و میزان سهم و مسئولیت شان به نسبت میزان مالکیتی که دارند را مشخص کند ، تا از به وجود آمدن هرگونه اختلافی در بین مالکین جلوگیری نماید . در اولین قدم بهتر آن است که این ماده به همراه تمامی بند های الحاقی اش را به طور کامل بررسی و تحلیل کنیم.

ماده 10 – هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجرت آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید.

ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها:

در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.

هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یاهیئت مدیران موظف میباشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) – در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها‌ موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر‌ مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

‌استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

تبصره ۲ (الحاقی ۱۳۵۱/۰۸/۱۶ و اصلاحی ۱۳۵۹/۰۳/۱۷) – رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران وصورت ریز سهم مال یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.

تبصره ۳ (الحاقی ۱۳۵۱/۰۸/۱۶ و اصلاحی ۱۳۵۹/۰۳/۱۷) – نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای میدهد این رای قطعی است در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد.

تبصره ۴ (الحاقی ۱۳۵۸/۰۴/۲۵ و اصلاحی ۱۳۵۹/۰۳/۱۷) – مقررات قانون تملک آپارتمان در خصوص نحوه اداره و وصول هزینه های مشترک مربوط به حفظ و نگاهداری اعیانات و تاسیسات اختصاصی و اشتراکی در مورد شهرک ها و مجتمع های مسکونی که فاقد شهرداری میباشند قابل اجرا و اعمال میباشد.

نحوه تشخیص هزینه ها و ترتیب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالکان تعیین خواهد کرد.

تبصره ۵ (الحاقی ۱۳۵۱/۰۴/۰۹ و اصلاحی ۱۳۵۹/۰۳/۱۷) – در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی‌ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه میباشد.

خب همانطور که گفته شد ، قانونگذار در ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها به مسئله ی پرداخت سهم مخارج توسط هر یک از مالکین و ترتیب آن سخن گفته است. اگر بخواهیم آن را تشریح کنیم باید اینگونه بگوییم که منظور قانونگذار در ماده 10 قانون این است که ؛ تمامی افرادی که در مالکیت یک آپارتمان سهم دارند ، به نسبت سهم شان در زمینی که ساختمان بر روی آن بنا شده است سهم دارند ، مگر اینکه زمین آن از قبل در زمره ی زمین های وقفی بوده باشد (که در این صورت مالکیت زمین متعلق به آنان نمی باشد و نمی توانند ادعایی نسبت به آن داشته باشند و اگر قرار بر پرداخت اجاره شود ، باید به نسبت سهم شان اجاره ی زمین را پرداخت نمایند.

علاوه بر آن قانونگذار در این ماده به این مورد اشاره می کند که مالکین یک ساختمان به نسبت سهمشان ، مسئول حفظ و نگهداری از بنای ساختمان و متعلقات آن می باشند و موظف اند ، تمامی هزینه ها ی مربوط به حفظ و نگهداری را نیز به نسبت سهم شان پرداخت نمایند . در این ماده همچنین به این نکته اشاره شده است که آن دسته از مالکینی که هیچ استفاده ای از ملک خود ندارند و آن را خالی گذاشته اند و حتی آن را اجاره هم نداده اند ، نیز وظیفه دارند سهم شان در حفظ و نگهداری بنای ساختمان و مخارج تابعه و متفرقه ی آن را پرداخت کنند .

ممکن است برخی از افراد نسبت به این موضوع و این رویه معترض باشند که چرا باید هزینه های ملکی که هیچ استفاده ای از آن نمی کنند را بپردازند ، و شاید آن را نوعی بی عدالتی تلقی نمایند . ولی نباید از یاد ببرند که واحد خالی سکنه مورد نظر متعلق به خودشان است و مانند هر وسیله ی دیگری که در مالکیت دارند ، همانطور که منافع اش متعلق به آنان است ، مسئولیت هایش نیز متوجه آنان می باشد .

 شرح ماده 10 مکرر قانون تملک اپارتمان ها:

در حاشیه این رویه ، امکان دارد برخی از مالکین (چه آنهایی که ساکن هستند ، و چه آنهایی که واحدشان خالی از سکنه است ) از پرداخت این هزینه ها امتناع و یا در اصطلاح شانه خالی کنند . برای رفع این مشکل ، قانون گذار ماده ( 10 مکرر) را در ذیل ماده 10 گنجانده است و در آن این گونه بیان نموده است که ؛ مدیر ساختمان موظف است ، برای مالکینی که از پرداخت سهمشان امتناع می نمایند ، اظهارنامه ای بفرستد که در آن میزان دقیق مبلغ بدهی همراه با ریز جزئیات هزینه ها ذکر شده است . ارسال این اظهارنامه به معنی آن است که از مالک به طور قانونی درخواست شده تا میزان سهمش در هزینه ها را پرداخت نماید .

با در نظر گرفتن این اقدام چنانچه باز هم مالک یا استفاده کننده از پرداخت بدهی اش امتناع نماید ، قانونگذار این اجازه را به مدیر یا مدیران آپارتمان می دهد که ، از ارائه ی خدمات و امکاناتی نظیر : شوفاژ ، تهویه مطبوع ، آب ، برق ، گاز و غیره تا پرداخت بدهی خودداری کنند ، و ارائه ی دوباره ی این خدمات را به پرداخت تمام و کمال بدهی اش منوط کنند .

روال این کار به این صورت است که ، پس از ارسال اظهارنامه و امتناع مجدد واحد متخلف از پرداخت بدهی ، مدیر یا مدیران باید به اداره ی ثبت منطقه ای که آپارتمان در آن واقع شده است مراجعه نمایند و به استناد اظهارنامه ی ارسال شده ای که بدون نتیجه مانده ، درخواست اجرائیه نمایند .

این اجرائیه پس از مدتی صادر می گردد . اگر در طی این مدت واحد بدهکار ، بدهی اش را پرداخت نمود ، مدیر یا مدیران باید سریعا درخواست خود را پس گرفته و نسبت به ارائه ی مجدد خدمات اقدام نمایند .

شرح تبصره 1 ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها:

اگر چنانچه مشخص شود این امر (قطع ارائه خدمات) به دلایلی امکان پذیر نیست ، مدیر مجموعه می تواند برای پیگیری امور به دادگاه حقوقی مراجعه نماید و در آنجا شکایت نامه ای تنظیم نماید . معمولا دادگاه ها به این نوع شکایت ها به صورت فوری و خارج از نوبت رسیدگی می کنند و رویه امر به این صورت است که حکمی صادر می کنند که بر اساس آن ، واحد متخلف را از داشتن خدمات دولتی محروم می کند و جریمه ای نیز برای آن در نظر می گیرد . اگر واحد متخلف بخواهد مجددا از خدمات بهره مند گردد ، موظف است تا تمامی بدهی های عقب افتاده اش را به طور کامل پرداخت کند و علاوه بر آن جریمه مشخص شده را نیز بپردازد و نامه ای از مدیر مجموعه بگیرد که گواه این امر باشد ، و سپس ارائه مجدد خدمات را درخواست کند .

شرح تبصره 2 ماده 10 قانون آپارتمان نشینی :

در تبصره ی 2 این ماده گفته شده که برای صدور اجرائیه ، مدیران مجموعه باید ؛ رونوشت مدارک مدیریتی خود را به همراه صورت حساب هزینه ها (به صورت ریز و دقیق) و سهمی که واحد مذکور به نسبت میزان مالکیت و مسئولیتش باید پرداخت کند و همچنین رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک را به تقاضانامه ی اجراییه پیوست نموده و تقدیم اداره ثبت نمایند .

شرح تبصره 3 ماده 10 قانون اپارتمان نشینی:

اگر واحد متخلف اظهارنامه را دریافت کرد ، ده روز از تاریخ دریافتش مهلت دارد به این امر در دادگاه حقوقی محل ساختمان اعتراض کند . اگر دادگاه پس از بررسی اعتراض فرد تشخیص دهد که حق با واحد متخلف است ، اگر اجرائیه توسط اداره ثبت صادر و در حال اعمال باشد . می تواند با صدور دستوری جلوی این اقدام را بگیرد و آن را معلق اعلام کند ، تا در فرصت کافی به درخواست رسیدگی کامل و حکم نهایی را صادر کند .

حکم صادر شده توسط دادگاه قطعی است و رای گنجانده شده در آن هرچه که باشد باید به اجرا گذاشته شود .

شرح تبصره 4 ماده 10قانون اپارتمان نشینی:

در این تبصره اینگونه بیان شده که اگر مالک متخلف در این زمینه (عدم پرداخت بدهی هایش) دارای سابقه بوده و پیش از این نیز چندین مرتبه به همین نحو عمل کرده است ، برای لغو حکمی که علیه او صادر شده و او را محکوم شناخته است ، موظف است علاوه بر پرداخت بدهی هایش ، به اندازه ی مقدار بدهی اش ، مبلغی را نیز به عنوان جریمه به دادگاه پرداخت کند .