عملیات مقدماتی ثبت شامل تمامی عملیات و اقداماتی است که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک انجام می‌دهد ممکن است در حین انجام عملیات مقدماتی ثبت، اعتراضاتی صورت پذیرد که مانع از ادامه عملیات و صدور اسناد مالکیت تا تعیین تکلیف اعتراضات شود.

اعتراضات ثبتی و مراجع رسیدگی کننده

زمانی که مراحل ثبت ملک انجام می گیرد، ملک ثبت می گردد اما چنانچه فرد و یا افرادی نسبت به ثبت ملک معترض باشند اعتراض خود را تحت عنوان دعوای اعتراض بر ثبت عنوان می نمایند.

دعوای اعتراض بر ثبت از سوی افرادی مطرح می گردد که در ملک ثبت شده ، خود را جزئا و یا کلا ذینفع بدانند. از این رو نسبت به حق خویش اقامه دعوا می نمایند و نسبت به متقاضی ثبت ملک معترض می گردند.

قانون گذار در ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک در این باره چنین آورده است:

هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد، باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا ۹۰ روز اقامه دعوا نماید. عرض‌حال مزبور مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم می‌شود ، در مقابل عرض‌حال باید رسید داده شود. در صورتی که عرض‌حال در مدت قانونی داده شده باشد اداره  ثبت آن را نزد دفتر محکمه‌ای که مرجع رسیدگی است ارسال میدارد. اگر اداره ثبت تشخیص دهد که عرض‌حال خارج از مدت داده شده است، کتباً نظر خود را اظهار خواهد کرد و به حاکم محکمه ابتدایی، محل می‌دهد تا حاکم مزبور در جلسه اداری موافق نظامنامه وزارت عدلیه رسیدگی کرده رای دهد. رای حاکم محکمه ابتدایی در این موضوع قاطع است.

ماده مزبور اگر چه اعتراض بر ثبت را  کاملا بیان داشته است اما درک ماده بر عامه مردم دشوار است از این رو در ادامه مرحل اعتراضات ثبتی با بیانی ساده نگاشته شده است.

با انواع اعتراضات ثبتی آشنا شوید

اعتراض بر ثبت ملک

اعتراض بر حدود ملک

اعتراض بر حقوق ارتفاقی ملک

اعتراض بر ثبت ملک

هر فردی که در ملکی که تقاضای ثبت آن شده است ، برای خود قائل به حقی باشد حتی حق ارتفاق، مجاز است که نسبت به درخواست ثبت، اعتراض مطرح نماید. از جمله مهم ترین اعتراضات ثبتی، اعتراض بر ثبت ملک می باشد.

مهلت اعتراض بر ثبت ملک

مهلت اعتراض بر ثبت ملک 3 ماه از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی می باشد. البته گاهی ممکن است در انتشار آگهی نوبتی اشتباهی صورت گرفته باشد و باعث شود که آگهی نوبتی به دستور هیات نظارت تجدید گردد که در این مواقع آگهی مجددی تنها برای یک مرتبه منتشر می شود، که در این صورت مدت اعتراض بر ثبت 30 روز از زمان انتشار آگهی مجدد می باشد.

مرجع تقدیم اعتراض بر ثبت ملک

اعتراض بر ثبت بایستی مستقیما به اداره ثبت و یا دایره ثبت و یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی نیز مشخص شده است و همان دایره یا اداره ثبت که آگهی های نوبتی را منتشر می نماید تقدیم گردد.

لازم به ذکر است که چانچه اعترض بر ثبت به غیر از مرجع مذکور تقدیم گردد و در مهلت 90 روز به اداره ثبت نرسد، اعتراض مطروحه فاقد اثر قانونی خواهد بود.

مرجع اعتراض به درخواست ثبت ملک

مرجع اعتراض به درخواست ثبت ملک دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.که این امر می تواند به 3 درخواست اعتراض را مطرح نمود:

از طریق تقدیم دادخوست

از طریق تقدیم گواهینامه به جریان دعوا

از طریق اعتراض کتبی و بر روی برگه های معولی

نحوه رسیدگی به اعتراض به ثبت ملک

در اعتراض به ثبت توجه به این نکته ضروری می باشد که اعتراض به ثبت بایستی در مهلت قانونی اعتراض مطرح گردد، چرا که در غیر این صورت اثری بر آن مترتب نیست.

طرح اعتراض در مدت قانونی

چنانچه اعتراض در مدت قانونی مطرح شود، اداره ثبت پس از اینکه عتراض را دریافت می نماید، مکلف است دادخواست اعتراض را به دادگاه عمومی حقوقی صالح رسیدگی کننده ارسال نماید.

طرح اعتراض خارج از نوبت

چنانچه معترض بر ثبت ملک ، اعتراض خود را خارج از موعد قانونی مقرر مطرح نماید، اداره ثبت بایستی زیر دادخواست اعتراض یا زیر گواهینامه جریان دعوا این موضوع را درج نماید و از رییس دادگاه عمومی تقاضا نماید تا در جلسه اداری  نسبت به این موضوع  رسیدگی نماید.

در صورتیکه رییس دادگاه عمومی در جلسه اداری ، نظر اداره ثبت را تایید نماید، اعتراض به عمل آمده مردود می باشد.

اعتراض به تحدید حدود املاک و حقوق ارتفاقی

در اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقی، افرادی که مجاز به اعتراض می باشند عبارتند از:

مجاورین: مجاورین ملک ثبت شده ممکن است نسبت به حدود ملک ثبت شده برای خود قائل به وجود حقی باشند که در این صورت می تواند اعتراض خویش را نسبت به این امر عنوان نمایند، لازم به ذکر است که غیر مجاورین چنین اعتراضی را نمی توانند مطرح نمایند چرا که ذینفع محسوب نمی گردند.

متقاضی ثبت: چنانچه تقاضا کننده ثبت در زمان تحدید حدود نه خودش و نه نماینده او حضور نداشته باشند و ملک مورد اعتراض با حدود اظهار شده از جانب مجاورین، تحدید شده باشد، متقاضی ثبت مجاز به اعتراض به تحدید حدود می باشد.

همچنین اداره اوقاف و متولی و ناظر موقوفات و موقوف علیهم و متصدی امور حبس و محبوس لهم و وصی یا ناظر و یا افرادی که پس از خارج شدن ملک از حالت ثلث در آن ملک ذیحق می گردند، مجاز به اعتراض نسبت به  تحدید حدود املاک و حقوق ارتفاقی هستند.

نکته قابل توجه:

«در اعتراض بر حدود املاک، مجاورت شرط می باشد اما در اعتراض به تقاضای ثبت ملک و همینطور در اعتراض بر حقوق ارتفاقی املاک مجاورت شرط نمی باشد.»

همچنین بیشتر بخوانید :

بررسی موضوع تعیین تکلیف پرونده های معترض ثبتی که فاقد سابقه بوده یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته در حقوق ثبتی ایران(قسمت دوم)

بررسی موضوع تعیین تکلیف پرونده های معترض ثبتی که فاقد سابقه بوده یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته در حقوق ثبتی ایران(قسمت سوم)