دعوای مطالبه شارژساختمان

از دغدغه هایی که امروزه مردم با آن برخورد دارند و موجبات مشغولیت ذهنی را برای آنان فراهم نموده است زندگی در آپارتمان ها و روابط مربوط به زندگی در آن می باشد و این مشکلات در مواغعی که خانواده های سنتی به یکباره از محیط خانه سنتی خود به آپارتمان نقل مکان می کنند بیشتر خواهد بود.

سر و صدای بلند ساکنان آپارتمان‌ها، رفت و آمد در هر ساعت از شبانه‌روز، بلند کردن صدای تلویزیون و بالاخره نگهداری انواع حیوانات خانگی بدلیل تفکرات سنتی افراد موجب شده که  به حقوق همسایه‌های دیوار به دیوار یا ساکنان طبقه بالا و پایین خود بی توجه باشند.بی توجهی به قوانین و مقررات آپارتمان‌نشینی و عدم رعایت از دستورات مدیر ساختمان، نه‌تنها منجر به  ایجاد بسیاری از مشکلات اجتماعی خواهد شد و جوی پرتنش در آپارتمان‌ها ایجاد می نماید بلکه منجر به طرح دعاوی حقوقی در مراجع قضایی را فراهم می آورد

 آپارتمان عبارتست از يك واحد مستقل در ساختمان چند طبقه كه از آن براي سكونت يا جهت كسب و پيشه استفاده مي‌شود.

مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:
مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت اختصاصی آنها تعلق میگیرد.به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب میشود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

باید توجه داشت که  پرداخت هزینه‌های مشترک، در خصوص قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد، از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود، صرفنظر استفاده از آن یا عدم استفاده از آن، الزامی ایجاد می کند به دلیل اینکه مالکیت در قسمت‌هایی که به صورت مشترک می باشد  متعلق به کلیه مالکین خواهد بود و به طور مثال عدم رعایت در مورد مقررات پشت‌بام و هزینه آسفالت، برف‌روبی  که از قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها می باشد، موجبات طرح دعاوی حقوقی را فراهم می آورد.

مقررات مربوط به آپارتمانها در مورد آپارتمانهایی که تعداد مالکین آن از سه نفر بیشتر بوده جاریست. اعم از آنکه مسکونی یاتجاری،اداری یا وقفی ویا خدماتی باشد.

مورد اداره امور ساختمان و نحوه مدیریت آن

در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود.

زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده به ترتیب زیر خواهدبود:

در مواردی که توافق نامه ای بین مالکین تنظیم نشده است، به موجب اکثریت مطلق آراء مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

تصمیمات مجمع عمومی نیز به صورت زیر اتخاذ میشود:

در صور وجود قراردادی بین مالکین، بر اساس همان قرارداد اتخاذ خواهد شد و در صورت عدم وجود قرارداد و توافقی بین مالکین، تصمیمات با به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتداء رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.در صورت عدم حصول اکثریت بالا، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم لازم حاصل نگردید، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده، باید قبل از تشکیل مجمع عمومی وکالت نامه معتبر خودرا به مدیر یا مدیران ارائه نماید.در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد، نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.هرگاه چند نفر مالک قسمت اختصاصی باشند، باید از طرف خودیک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخابو معرفی نماید.

فرسودگی ساختمان

در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی داگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به  هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان ک قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نست به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی  و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری، اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، جسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

شارژ ساختمان

هزینه‌های مربوط به مصارف عمومی مانند : نظافت راه‌پله‌ها، پارکینگ و سایر قسمت‌های مشاع ساختمان، تعمیر و سرویس آسانسور، هزینه آب و برق و گاز عمومی، حقوق سرایدار یا نگهبان ساختمان، هزینه مربوط به نگهداری باغچه و محوطه ساختمان و غیره. مجموع این هزینه‌ها تحت عنوان شارژ ساختمان در نظر گرفته می‌شود و همه ی ساکنان مجتمع باید سهم خود را از آن پرداخت کنندو میزان این هزینه ها به نوع مجتمع مسکونی و امکانات آن بستگی دارد.

مدیر ساختمان

از طرف اهالی ساختمان انتخاب می شود. وظیفه اصلی وی ایجاد رفاه و آسایش در محیط مسکونی و پیگیری مشکلات داخلی ساختمان اعم از فنی ، برقی ، خدماتی ، رفاهی و … می باشد.

چگونگی  محاسبه شارژ ساختمان

شارژ ساختمان شامل دو بخش است. بخش اول که بر اساس تعداد افراد ساکن در هر واحد یا مساحت هر واحد، بین مالکین و بهره‌برداران تقسیم می‌شود. تصمیم‌گیری در مورد مبنای تقسیم این هزینه‌ها از وظایف هیئت مدیره ساختمان شمرده می‌شود. بخش دوم مربوط به هزینه‌های عمومی است. بر طبق ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، کلیه مخارج عمومی ساختمان مثل هزینه‌های مربوط به سرایدار و نگهبان، تأسیسات، تزئین ساختمان، آسانسور و غیره که مستقل از مساحت زیربنا هستند، به طور مساوی بین مالکین یا مستأجرین تقسیم می‌شود.

سؤالی که برای خیلی از افراد وجود دارد این است که با در نظر گرفتن میزان استفاده طبقات مختلف، نحوه تقسیم هزینه‌های مربوط به آسانسور چگونه است. به طور مثال ساکنین طبقه همکف یا اول که استفاده‌ای از آسانسور ندارند هم باید مبلغی شبیه به سایرین پرداخت کنند؟

در پاسخ به این سؤال باید بگوییم که اگر هزینه‌های مربوط به آسانسور در ساختمان شما به صورت یک سرفصل جدا (یعنی تفکیک شده از سایر هزینه‌ها) در نظر گرفته شود، امکان این وجود دارد که با توافق هیئت مدیره از فرمول خاصی برای تقسیم شارژ بین طبقات مختلف استفاده کنید. مثلاً هر طبقه هزینه مربوط به آسانسور را با درصد خاصی پرداخت کند. اما اگر هزینه آسانسور به صورت سر فصل جدا نشده و یکجا با شارژ آپارتمان دریافت شود، مقدار آن برای تمام واحدها یکسان خواهد بود..

نکته مهم این است که بسیاری از قوانین مدیریت ساختمان با نظر هیئت مدیره تعیین می‌شود و در صورت نبود هیئت مدیره و تواققات بعدی، باید از قانون اولیه تبعیت کرد.

واحدی که حق شارژ پرداخت نمی کند :

پرداخت شارژ واحدها هزینه ای است که صرف خدمات رفاه و آسایش خود افراد در آپارتمان می شود. چه بسا دیر پرداخت کردن آن یا کوتاهی در پرداخت، می تواند باعث بروز مشکلات و ایجاد اختلال در روال زندگی روزمره خود افراد شود. اما هنوز هم افرادی هستند که بنا به هر دلیلی در پرداخت آن کوتاهی می کنند. در این موارد مدیر ساختمان موظف است که مسئله را پیگیری کند و لیست هزینه های مربوطه را کامل با مهلت پرداخت آن به ساکنین اعلام کند. و در صورت پرداخت نکردن آن به مراجع قانونی مراجعه کند.

در صورت عدم پرداخت هرینه مشترک :

 در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، از طرف مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.

نکته: اظهارنامه طبق مواد قانون آیین دادرسی مدنی نوعی مطالبه حق است که قبل از تقدیم دادخواست می تواند از سوی افراد مورد استفاده قرارگیرد مشروط بر اینکه موعد مطالبه فرا رسیده باشد.

قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه مقرر می دارد: هر کس حق دارد اظهاراتی را که راجع به معاملات و تعهدات خود با دیگری است و بخواهد به طور رسمی به وی برساند، ضمن اظهارنامه به طرف ابلاغ نماید

اظهارنامه توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور یا دفاتر دادگاه ها ابلاغ می شود.

هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد.

عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و  در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشندکه به محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسب به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند

در صورتی که ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاه ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت  هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.

نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل  اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای می دهد. این رای قطعی است.

در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض، اگر دلایل را قوی تشخیص دهد، دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد.

– در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجددا و مکررا در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد، علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه می باشد.

جمع آوری شارژ ساختمان توسط مدیر و اشتباه او :

طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان ها، مدیر ساختمان که از سوی مالکان برای اداره امور مجموعه ساختمان از جمله جمع آوری شارژ ساختمان انتخاب می شود و کتبا یا عملا این مسئولیت را می پذیرد، به واسطه پذیرش مسئولیت به صورت ضمنی یا طی صورتجلسه، مسئولیت مدیریت ساختمان و جمع آوری شارژ ساختمان را قبول نموده و قانونا مسئول امور ساختمان می گردد.

1-نداشتن صورتجلسه مدیریت ساختمان

به موجب ماده ۱۲ آئین نامه، کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته شده و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری گردد. بنابراین تمامی صورتجلسات مجامع عمومی باید حفظ و در مواقع لزوم به مبادی ذیربط ارائه واستناد شود، زیرا این صورتجلسات به امضای کلیه حاضرین رسیده و مفاد آنها از مهمترین مدارک قابل استناد در برابر مالکین، مدیران، ‌اشخاص ثالث، مراجع ثبتی، مراجع قضائی و اداری است. بدیهی است کلیه صورتجلسات و مدارک ساختمان با تغییر مدیر یا مدیران، به مدیر یا مدیران بعدی ساختمان، می بایست تحویل گردد. یکی از مهم ترین صورتجلسات جلسه انتخاب مدیر ساختمان یا مدیران ساختمان می باشد. در مجموع این صورتجلسات باید همیشه حفظ و نگهداری شود و از مهمترین وظایف مدیر می باشد.

2-نداشتن بیمه مدیر ساختمان

طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان ها، مدیری که اقدام به بیمه مدیر ساختمان ننماید، مسئول جبران خسارات وارده به مالکان یا ساکنان می باشد؛ این مسئولیت اگر چه از نوع کیفری نیست یعنی مجازات ندارد ولی این حق را برای مالکان ایجاد می کند که علیه او به دادگستری مراجعه و خسارت هایی که در اثر آتش سوزی به مال یا جان آنها وارد شده است را مطالبه کند. البته اگر خسارات وارده تا پنج میلیون تومان باشد، مرجع صلاحیتدار برای رسیدگی به مطالبه خسارت، شورای حل اختلاف خواهد بود. به هر حال ساکنان مجموعه آپارتمانی می توانند از مدیری که در بیمه کردن ساختمان کوتاهی و آن ساختمان را بیمه نکرده است خسارت دریافت کنند.

بیمه مدیر ساختمان:

بدنبال بروز خسارات متعدد و محکومیت مدیران ساختمان بیمه نامه مسئولیت مدیر/ هیئت مدیره ساختمان توسط شرکت های بیمه ارائه می گردد. این بیمه نامه مسئولیت بیمه گذار را در قبال ساکنین واشخاص ثالث در قبال حوادث موضوع بیمه و تا حدود تعهدات مندرج در بیمه نامه می نماید.

3-شارژ آپارتمان و نداشتن بیمه آسانسور به دلیل پرداخت نکردن به موقع آن

در صورت بروز حادثه آسانسور می تواند چهار مقصر داشته باشد:

۱- سازنده آسانسور که از استاندارها و قطعات مناسب استفاده نکرده باشد.

۲- نگهداری کننده آسانسور که بموقع و صحیح نگهداری نکرده باشد.

۳- مدیر مجتمع اداری یا تجاری و مسکونی که نظارت بر عملکرد آسانسور نداشته است.

۴- استفاده کننده آسانسور که بطور ناصحیح از آسانسور استفاده کرده باشد.

4- نداشتن بیمه آتش سوزی ساختمان

طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان ها، مدیر ساختمان که از سوی مالکان برای اداره امور مجموعه ساختمان انتخاب می شود و کتبا یا عملا این مسئولیت را می پذیرد، مسئولیت دارد کل ساختمان را در مقابل حادثه آتش سوزی نزد یکی از شرکت های بیمه گر، بیمه کند.

جهت دریافت مشاوره در خصوص دعاوی مربوط به آپارتمان نشینی با وکلا و کارشناسان  وکیل تیک همراه باشید.