توسط 
آگهی تحدید و حدود در ثبت املاک در نظام حقوق ثبتی ایران
تحدید و حدود در لغت به معنای تعیین کردن حدها و مرزهای زمینی است.مطابق ماده 14 قانون ثبت اسناد و املاک :آگهی رسمی که به وسیله اداره ثبت صلاحیتدار منتشر می شود و هدف آن آگاهی مردم است از این موضوع که ملک معینی از طرف شخص یا اشخاص معینی مورد تقاضای ثبت واقع شده است تا هر کس ادعا یا اعتراض به آن تقاضا دارد در موعد مقرر قانونی دادخواست بدهد. دراین آگهی که از عموم اشخاص ذی نفع اعم از متقاضی و غیره دعوت برای جلسه تحدید حدود می شود هدف، تشخیص کیفیت حدود و مشخصات ملک و حقوق ارتفاقی آن است و باید دانست که تحدید حدود به هدف نهایی تقاضای ثبت ملک نزدیک است و آن را صورت خارجی می بخشد باید شماره ملک یا املاک مورد تحدید و مشخصات آنها و روز تعیین حدود ذکر شود و تقاضا کنندگان ثبت و مجاورین آنها برای آن روز احضار شوند و فاصله بین تاریخ انتشار آگهی تا روز تعیین حدود با توجه به ماده مذکور و ماده 67 آئین نامه قانون ثبت نباید از بیست روز کمتر و از شصت روز بیشتر باشد.
به استناد ماده 14 قانون ثبت اسناد و املاک و ماده 52 آئین نامه ثبت اسناد و املاک، آگهی تحدیدی یک نوبت در یکی از جرائد نزدیکترین حوزه ثبتی به آن یا در یکی از جرائد تهران که مطابق ماده 53 آئین نامه معین شده است منتشر میشود و انتشار در روزنامه رسمی لازم نیست.
نحوه اعتراض
نحوه اعتراض به حدود مانند اعتراض به اصل ملک است و دعوای مالی محسوب میشود.اعتراض به آگهی تحدید حدود یا همان دعوی ابطال سند مالکیت به دو صورت امکانپذیر است
1- به صورت تقدیم دادخواست : برابر ماده 16 قانون ثبت و مواد 88،86و89 آئین نامه آن قانون اعتراض باید به صورت دادخواست باشد و هزینه ی دادرسی پرداخت گردد اما برای اینکه حق معترض به ثبت به واسطه ی کو تاه بودن مدت اعتراض ضایع نشود مواد 88و89 و91 آئین نامه مقرر دشته است که اعتراض کتبی به هر نحو که باشد هر چند روی برگه های دادخواست نباشد باید از طرف اداره ی ثبت قبول و در صورتیکه داخل در مهلت قانونی باشد به مرجع صلاحیتدار ارسال می گردد بدیهی است که مرجع ذیصلاح (دفتر دادگاه صالح به رسیدگی ) طبق مقررات به خواهان ( معترض بر ثبت ) اخطار رفع نقص خواهد نمود و در صورت رفع نقص در فرجه ی قانونی پرونده به جریان گذاشته خواهد شد.
2-بصورت تقدیم گواهی نامه جریان دعوی : در مواردی که بین متقاضی ثبت و کسی که می خواهد بر آن اعتراض کند قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی دعوایی در خصوص همان ملک در دادگاه اقامه شده و در جریان باشد نیازی به دادن دادخواست اعتراض نیست و در این موارد، کسی که می خواهد بر ثبت اعتراض کند باید ظرف مدت قانونی (90 روز) گواهی دادگاه مبنی بر جریان پرونده به اداره ی ثبت محل تسلیم نماید این گواهینامه به منزله اعتراض است و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی و سایر تشریفات اقامه دعوی ندارد و همان پرونده ی مطروح در دادگاه، پرونده اعتراض تلقی خواهد شد
نکته : همانطور که از ماده 17قانون ثبت استفاده می شود تسلیم گواهینامه بجای دادخواست اعترض فقط در مواردی پذیرفته و به عنوان اعتراض محسوب می شود که تاریخ اقامه ی دعوی در دادگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی باشد و گرنه پذیرفته نخواهد شد و معترض باید دادخواست بدهد
اقدامات اداره ثبت
اداره ثبت بعد از وصول دادخواست اعتراض یا گواهی نامه ی جریان پرونده در دادگاه، اولاٌ: باید رسید آنرا با قید تاریخ به معترض تسلیم نماید. ثانیاً: روی برگه اظهار نامه مهری که کلمه اعتراض بر آن نقش شده است بزند و برای هر اعتراض یک مهر زده می شود بطوریکه اگر نسبت به درخواست، ثبت ملکی 5 اعتراض رسیده باشد 5 بار مهر اعتراض زده می شود.
ثالثاً : اگر اعتراض در مدت قانونی باشد اداره ثبت باید یک نسخه از آن را در پرونده ثبتی بایگانی و بقیه را به دادگاه صلاحیتدار محل بفرستد. توضیحاً اضافه می شود اگر اعتراض در خصوص وقفیت یا ملکیت باشد باید به دادگاه مدنی خاص فرستاده شود
اعتراض خارج از مدت
اگر اعتراض خارج از مدت قانونی باشد رئیس ثبت نظر خود را مبنی بر خارج بودن از موعد قانونی زیر دادخواست اعتراض یا گواهی نامه جریان دعوی در دادگاه می نویسد و از حاکم محکمه بدوی محل (که فعلاً رئیس دادگاه حقوقی یک و در صورت نبودن او رئیس دادگاه کیفری یک می باشد) دعوت مینماید تا برای رسیدگی به مساله خارج بودن یا داخل بودن اعتراض در مدت در اداره ثبت حاضر شود واگر در محل دادگاه بدوی نباشد رئیس ثبت پس از نوشتن نظر خود در زیر دادخواست یا گواهی نامه، آنرا به اداره ثبت منطقه ای که در حوزه آن واقع است می فرستد نظر رئیس دادگاه چه به تائید نظر رئیس ثبت باشد چه بر خلاف آن قاطع است یعنی اگر موافق نظر رئیس ثبت باشد پرونده بایگانی می شود و عملیات ثبتی ادامه می یابد ولی اگر اعتراض را داخل در مهلت قانونی بداند دستور ارسال آن ر به دادگاه ذیصلاح می دهد و بعد از صدور حم نهایی مطابق آن عمل می شود. منظور از حکم نهایی با توجه به تبصره ماده 22 قانون ثبت حکمی است که به واسطه ی طی مراحل قانونی و یا انقضاء مدت اعتراض و تجدید نظر و فرجام از دعاوی مختومه محسوب شود.
حق اعتراض اشخاص بر حدود
مجاورین: طبق ماده 15 قانون ثبت مجاوری که نسبت به حدود ملک مورد تقاضای ثبت حقی برای خود قائل است می تواند اعتراض بدهد. قید مجاور از این جهت است که غیر مجاور نسبت به حدود مالک ذینفع نیست واز غیر ذینفع نمی توان اعتراضی پذیرفت پس مجاور فقط نسبت به حدی که با آن مجاورت دارد می تواند اعتراض کند نه نسبت به حدودی که با آنها مجاورت ندارد و ذینفع محسوب نمی شود.
متقاضی ثبت: برابر ذیل ماده 15 قانون ثبت هرگاه تقاضا کننده ثبت در موقع تحدید حدود خود یا نماینده اش حاضر نباشد و ملک با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدید شده باشد می تواند نسبت به آن حدود اعتراض نماید.
اداره او قاف و متولی و ناظر موقوفات و موقوف علیهم و متصدی امور حبس و محبوس لهم و وصی یا ناظر و یا کسانی که بعد از خروج ملک از حالت ثلث در آن ملک ذیحق میشوند
مدارك و منضمات مورد نياز اسناد و امور ثبتی جهت طرح دعوای اعتراض به تحدید حدود
-سند مالکیت(اختیاری)
-تصویر مصدق صورتجلسه تحدید حدود که به وسیله اداره ثبت تنظیم گردیده است (اختیاری)
– تصویر مصدق مدارک مبنی بر باطل بودن عملیات تحدید حدود (اختیاری)
– همراه داشتن كارت ملي جهت احراز هويت و كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينه ي دادرسي الزامي است
در صورت عدم وجود مدارك اختياري فوق مي توانيد يكي از دلایل ذيل را ارائه نماييد
1-استماع شهادت شهود و مطلعين. 2– شماره پرونده استنادي. 3– تحقیقات محلی. 4– معاینه محلی. 5– ساير دلايل و مستندات. 6– درخواست استعلام. 7– درخواست جلب نظر کارشناس. 8– اتیان سوگند
مرجع صالح به رسیدگی
ابتدا اعتراض باید به اداره ثبت تسلیم شود و ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض دادخواست به دادگاه تقدیم میشود و گواهی آنرا به اداره ثبت تسلیم میکند.
اشتباه راجع به آگهی تحدید و حدود به دو دسته تقسیم میشود
الف ) اشتباهات موثر در آگهی تحدیدی
-عدم ذکر پلاک و اشتباه در آن اعم از فرعی یا اصلی
– اشتباه یا عدم ذکر نام یا نام خانوادگی متقاضی ثبت یا قایم مقام قانونی وی
– اشتباه در نوع ملک همچنین عدم ذکر نوع ملک
-عدم رعایت ترتیب در انتشار آگهی تهدیدی به این ترتیب که رعایت ترتیب شماره املاک نشده است.به استناد ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک
-عدم رعایت ماده 67 آیین نامه قانون ثبت که باید فاصله انتشار آگهی تحدید و روز تحدید حدود کمتر از بیست روز و بیش از 60 روز نباشد
– در صورتی که با وجود اطلاع اداره از وقوع معامله قبل از انتشار آگهی تحدیدی اشتباها آگهی تحدیدی به نام فروشنده منتشر شده باشد
ب) اشتباهات غیرموثر در آگهی تحدیدی
ـ اشتباه در مضاف الیه نام خانوادگی یا عدم قید آن
ـ عدم قید و یا اشتباه در ذکر نام ونام خانوادگی بعضی از شرکا مشروط بر اینکه حداقل نام و نام خانوادگی یکی از متقاضیان صحیح آگهی شده باشد
ـ اشتباه در ذکر مقدار مورد تقاضا اعم از اینکه بیشتر یا کمتر آگهی شده باشد
ـ اشتباه در نشر آگهی به نام فروشنده در صورتی که اطلاع اداره از وقوع معامله پس از انتشار آگهی تحدید باشد
ـ انتشار آگهی تحدید حدود اختصاصی قبل از آگهی انتشار ماده 14 قانون ثبت اسناد و املاک
انتقال قهری
انتقال قهری به دو صورت امکان پذیر است:
1-انتقال مالکیت بعد از مرگ از راه ارث یا وصیت به ورثه:در زمان مرگ فرد است و میتواند رسیدن ملک یا اختیارات عمومی باشد
2-انتقال قضایی از طریق قانون: در زمان زنده بودن فرد امکان پذیر است فرد در انتقال قهری می تواند با استفاده از اختیاراتی که توسط قانون به او داده شده است بدون توافق دو طرف صورت پذیرفته ات و فرد میتواند در اختیارات داده شده مانند تصرف ملک یا سهام یا حتی حقوق قانونی قضایی نیز اقدام کند.
انتقال ارادی
عقدی است که بر اساس آن خریدار در مقابل پرداخت ثمن، کالا از فروشنده میگیرد که به آن بیع میگویند.
عقد بیع باید دارای شرایط زیر باشد:
1)قصد طرفین و رضای آنها
2) اهلیت طرفین
3) موضوع معین که مورد معامله باشد
4) مشروعیت جهت معامله
اقسام عقد بیع:
1)بیع عین معین
2)بیع عین کلی در معین
3)بیع عین کلی در ذمه
انتشار آگهی تحدید و حدود اختصاصی و نحوه انجام آن
به استناد تبصره ذیل ماده 15 : املاکی که به واسطه عدم حضور مالک یا جهات دیگرتحدید عمومی نشده یا باصطلاح از تحدیدخارج شده باشند در صورتیکه نتوان آنها راتحدید عمومی نمود در این صورت به در خواست مستدعی ثبت یا قائم مقام قانونی او و هزینه شخصی وی با ذکرعلت می توان نسبت به آن ملک تحدید حدود اختصاصی بعمل آورد آگهی اختصاصی جنبه استثنایی دارد
– قبول درخواست متقاضی مبنی بر تقاضای تحدید اختصاصی به هزینه شخصی
-دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور از طرف مسئول اداره وارجاع به بایگانی
-ثبت در دفتر اندیکاتور و ارسال به بایگانی
-بررسی پرونده توسط بایگانی و ارسال به حسابداری جهت پرداخت هزینه‌های قانونی در صورت امکان تحدید.(تحدید حدود)
– اخذ هزینه‌های قانونی در شعبه حسابداری
-اعاده پرونده به بایگانی و تهیه پیش نویس آگهی توسط مسئول بایگانی و اعلام وقت تحدیدی به متقاضی.(تحدید حدود)
– بررسی و امضا آگهی توسط مسئول اداره و صدور آن
– ارسال آگهی به اداره ارشاد اسلامی محل جهت درج در یکی از روزنامه‌های محلی یا کثیرالانتشار تعیین شده
-وصول آگهی درج شده در روزنامه وتطبیق آن با پیش نویس آگهی تحدیدی و گواهی صحت و سقم آن وسیله مسئول بایگانی.(تحدید حدود)
-ارسال یک نسخه از آگهی‌ها به ادارت ذیربط و انتشار در معابر عمومی
– وصول گزارش الصاق آگهی تحدیدی در محل و اماکن عمومی و ثبت در دفتر اندیکاتور
– ارسال سوابق آگهی به بایگانی جهت ضبط در پرونده و ادامه عملیات بعدی
– مراجعه متقاضی در روز تحدید به ثبت محل و صدور ابلاغ ماموریت نماینده و نقشه بردار
– عزیمت نماینده و نقشه بردار به محل جهت انجام عملیات تحدیدی
-تنظیم صورت مجلس تحدید حدود وسیله نماینده و ترسیم نقشه و تنظیم برگ ارزیابی وسیله نقشه‌بردار و ارزیاب همزمان
– بررسی و تطبیق با مجاورین و تهیه پیش نویس سند مالکیت مورد تحدید وسیله نماینده
– گزارش انجام عملیات تحدید به رئیس اداره
– دستور ثبت صورت جلسه تحدید در دفتر اندیکاتور وسیله مسئول اداره و ثبت آن در دفتر اندیکاتور
– تحویل پرونده به بایگانی جهت ضبط تا انقضا زمان واخواهی و مراجعه مالک
آگهی تحدید حدود عمومی و نحو انتشار آن
بعد از انتشار اولین آگهی نوبتی املاکی که به عنوان مجهول المالک از آنها قبول ثبت به عمل آمده انتشار آگهی تحدیدحدودعمومی امکانپذیر می باشد(ماده۶۶ آئین نامه قانون ثبت)
برای پیش نویس آگهی تحدیدعمومی رعایت نکات زیر ضروری است:
پیش نویس آگهی تحدید حدود عمومی هر بخش به ترتیب شماره املاک تهیه و برای هر یک یا چند پلاک با توجه به موقعیت ومساحت آن ها روز یا روزهائی برای تحدید حدود تعیین می شود(موضوع مواد۶۱ و۶۲ آئین نامه قانون ثبت) وتاریخ روزتحدید و ساعت مقرر برای شروع عملیات تحدیدی باید ذیل شماره پلاک های مربوطه قید شود. در ذیل آگهی تذکر داده می شود مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی ملک مورد تحدید حقی برای خود قائل است می تواند ظرف مدت ۳۰ روز ازتاریخ تحدید به وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیت دار عرض حال دهد(ماده۲۰ قانون ثبت)
نظرات