حق اخذ به شفعه و اوصاف آن

– تعریف حق اخذ به شفعه :

شفعه در لغت به معنای خواهشگری چیزی که شخصی می خواهد و یا  مال و ملک ، حق سبقت و تقدم همسایه بر سایر خریداران خانه و زمین همسایه با شروط مساوی می باشد . به حق شفعه مواد  808 الی 824 قانون مدنی پرداخته است . حق شفعه در حقوق به معنای این است که اگر دو نفر در مال غیر منقولی ( مالی است که نمی توان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد مانند : زمین ، ساختمان و هر چیزی دیگری که به زمین وصل شده است ) شریک باشند و یکی از طرفین بخواهد سهم خود را بفروشد شریک دیگر بر سایر متقاضیان تقدم دارد به این حق تقدم شریک حق شفعه می گویند .

زمانی که دو نفر در مال غیر منقولی شریک هستند یکی از شرکا سهم خود را با عقد بیع بفروشد به شخص ثالث شریک دیگر حقی پیدا می کند به اسم حق شفعه می تواند برود سراغ خریدار پول ( ثمن ) را بدهد ، زمین را ازش می گیرند . ماده 808 قانون مدنی در بیان حق شفعه این گونه بیان می کند که ؛ هر گاه مال غیرمنقولی قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد یعنی دو نفر در مالی شریک باشند و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع ( فروش ) به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و سهم فروخته شده را تملک کند . این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند .

برای این که فرد با استناد به این حق خود بتواند سهم فروخته شده شریک خود را تملک کند باید موارد ذیل و وجود داشته باشد و یا به عبارت دیگر تحقق حق شفعه چند مورد باید وجود داشته باشد :

1-دو شخص در یک ملک شریک باشند . ( نه تعداد بیشتر یعنی اگر سه نفر یا بیشتر در ملکی شریک باشد هیچ یک دارای حق شفعه نیستند )

2- ملک قابل تقسیم باشد .

3- یکی از شرکا با عقد بیع سهم خود را منتقل کرده باشد یعنی عقد از نوع هبه یا اجاره و غیره نباشد .

4-واگذاری یا انتقال ممکن است کلی یا جزی باشد که تفاوتی ایجاد نمی کند .

در صورت وجود موارد فوق حق شفعه برای شفیع محقق می گردد و برای اخذ به شفعه می تواند اقدامات مقتضی را انجام دهد .

– اوصاف حق اخذ به شفعه:

برای دانستن اوصاف حق شفعه و این که اخذ به شفعه چیست ابتدا باید گفت که حق شفعه نیز همانند سایر حقوق که افراد از آن بهره مند می گردند داری اوصاف و نکاتی است که افراد برای استفاده از آن باید بدان توجه نمایند . اخذ به شفعه یک ایقاع است که با پرداخت وجه به مشتری محقق می گردد و اگر فردی برای استفاده از این حق خود اقدام نماید ولی در حین اقدام فوت نماید وراث وی نیز می توانند این حق را اعمال نمایند . لازم به ذکر است که همه وراث باید تقبل نمایند و در غیر این صورت امکانپذیر نمی باشد .

به طور مثال : اگر فردی با دوست خود در خانه ای شریک باشند و دوست وی خانه را به شخص ثالثی بفروشد ، فرد شریک می تواند با دادن وجه به مشتری خود سهم شریک را بخرد و در این خصوص بر سایرین حق تقدم دارد و در صورتی که فوت کند وراث وی می توانند با پرداخت وجه به مشتری برای اخذ این حق اقدام نمایند .

لازم به ذکر است که اگر اخذ به شفعه صورت گیرد شفیع مسئول است و باید وجه پرداختی را به مشتری بدهد اگر مشتری یا خریدار حاضر به بازگرداندن ملک نباشد شفیع یا فردی که می خواهد از حق شفعه استفاده کند در این صورت شاکی یا فردی که دارایی حق شفعه است می تواند ابتدا با ارسال اظهارنامه عدم رضایت و اعتراض خود را به مشتری و شریک خود اعلام نماید و در صورتی که اقدامی صورت نگرفت شاکی یا شفیع می تواند با ارائه دادخواست اخذ به شفعه به دادگاه صالح برای گرفتن حق شفعه خود طرح دعوا کند دادگاه پس از رسیدگی و احراز حق شفیع نسبت به انتقال سهم اقدام و وجه پرداختی مشتری را به وی باز می گرداند .

اما لازم به ذکر است که اخذ به شفعه حق فوری است یعنی شریک به محض اطلاع از فروش باید برای دریافت حق خود اقدام نماید و اگر به تاخیر بیندازد حق به شفعه وی از بین می رود و نمی تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده و دادخواست مطرح نماید به عبارت دیگر با گذشت و مرور زمان اخذ به شفعه وی از بین خواهد رفت  .

حق شفعه داراي اوصاف ذيل است:

1. شفعه حق مالي است زيرا وسيلة تملك و تحصيل مال است و به اين اعتبار بايد آن را حق مالي شمرد.
2. شفعه حق عيني است زيرا حق تملك مستقيم به شريك مي‌دهد و نيازي به الزام خريدار به انتقال ندارد.
3. حق شفعه به ارث انتقال مي‌يابد. ماده 823 ق.مدني حق شفعه را قابل وراثت مي‌داند (انتقال قهري)
4. حق شفعه قابل انتقال به ديگران نيست. حق شفعه وسيلة رفع ضرر از شريك است و بر همين مبنا بايد مورد استفاده قرار گيرد. نتيجة مهمي كه از اين تحليل گرفته مي‌شود انتقال ناپذيري حق به ديگران است.
5. حق شفعه قابل اسقاط است. شفعه در زمرة حقوق مالي شريك است و در امكان اسقاط آن نبايد ترديد كرد (ماده 822 قانون مدني)
6. اخذ به شفعه عمل حقوقي است زيرا ارادي است و با تملك سهم فروخته شده در برابر تسليم ثمن انجام مي‌شود و ماهيت آن ايقاع است.