عقد اجاره در نظام حقوقی ایران

اجاره در لغت به معنای جابها، کرایه و منفعت است

برابر ماده 466قانون مدنی:

( اجاره عقدی است که به موجب آن مستاًجر مالک منافع عین مستاًجره می شود.اجاره دهنده را موجر ، اجاره کننده را مستاًجر و مورد اجاره را عین مستاًجره گویند.)

درواقع اجاره کردن یعنی مستاجر یا کسی که اجاره میکند منافع از مالک آن منتقل میشود به مستاجر و عین در ملکیت مالک قرار میگیرد . به عبارت دیگر ، اجاره تملیک منفعت به عوض معلوم می باشد.

ارکان عقد اجاره تقسیم می شود بر موجر ،مستاجر،اجاره بها ، عین مستاجر

موجر : مالک و صاحب عین یا اجاره دهنده .

مستاجر :کسی که اجاره می کند.

اجاره بها : بهایی که برای اجاره داده می شود .

عین مستاجره : چیزی که مورد اجاره است .

اجاره به اعتبار موضوع آن ، طبق ماده ۴۶۷ قانون مدنی بر سه قسم است:

:اجاره کردن شی که حتما باید در این قرارداد مدت زمان اجاره مشخص گردد الف) اجاره اشیاء

ب) اجاره حیوان:اجاره کردن حیوان که حتما باید مدت زمان اجاره و حمل و مقدار مسیر در قرارداد مشخص گردد .

ج) اجاره انسان:اجاره انسان را اجیر میگویند که باید نوع کار مقدار اجرت و مدت زمان مشخص گردد .

«به تبع اجاره پس از ثبت قرارداد اجاره موجر موظف می شود منفعت مال را به طور کامل به مستاجر تسلیم نماید و مستاجر نیز موظف می شود در موعدی مشخص اجاره بها را پرداخت نماید .»

اوصاف قرار داد اجاره چیست ؟

1-عقدی تملیکی است: عقدتملیکی منافع ناشی از عین است

2-عقدی معوض است :در برابر مورد اجاره، اجاره بها پرداخت می شود

3-عقدی معین است:در قانون نام و قاعده های خاص خودش را دارد

4-عقدی مدت دار(موقت) است :حتما دارای مدت زمان مشخصی است که در قرارداد ذکر می شود

5-عقدی رضایی است:نیاز به ثبت رسمی ندارد و با توافق موجر و مستاجر تشکیل می شود

6-عقدی لازم است :هیچ یک از طرفین به میل و بدون عذر و دلیل نمی توانند عقد را فسخ کنند .

موارد فسخ قرار داد اجاره :

قرار داد اجاره به این دلیل که از قرار دادهای لازم است هیچ یک از طرفین نمی توانند با دلایل شخصی این قرارداد را برهم بزنند اما در قانون شرایطی وجود دارد که با توجه به آن ها اختیار فسخ برای طرفین به وجود می آید که این خیارات عبارتند از :

 ۱.خیار شرط

۲.خیار تعذر تسلیم

۳.خیار عیب

۴.خیار تخلف شرط

۵.تخلف از وصف

شرایط فسخ اجاره از طرف مستاجر:

-زمانی که در  قرارداد اجاره ،حق فسخ برای مستاجر در اجاره نامه آمده باشد

-هنگامی که ملک اجاره داده شده با توصیفات ذکر شده منطبق نباشد (خیار رویت ، خیار تخلف از وصف )

– اگر کل یا قسمتی از ملک مورد اجاره داده شده خراب شود یا در معرض تخریب باشد  به طوری که مستاجر نتواند از آن استفاده کند و نتوان تعمیرش هم کرد (خیار عیب)

– مستاجر با توجه به دلایل شخصی خواستار فسخ شود که باید قبلا به مالک خبر می داده است .

شرایط فسخ اجاره از طرف موجر:

-اجاره دادن عین مستاجره توسط مستاجر بدون اجازه و اطلاع مالک

-استفاده نا به جا از نوع کاربری عین مستاجره برای مثال استفاده از یک باب مغازه تجاری به هنوان محل مسکونی

-اجازه ندادن مستاجر به موجر برای انجام تعمیرات الزامی و سهل انگاری مستاجر نسبت به مال مستاجره